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核心觀點(diǎn)
　　回顧2023年，行業(yè)銷售不乏亮點(diǎn)。重點(diǎn)城市新房成交同比下降10.7%，二手房成交同比增長(zhǎng)29.3%。百?gòu)?qiáng)房企中頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企降幅少于百?gòu)?qiáng)房企均值，銷售穩(wěn)健凸顯抗周期屬性。2023年股權(quán)融資同比下降2.2%，債券融資同比下降19.2%，均有向境內(nèi)集中的趨勢(shì)。年內(nèi)A股3單“第三支箭”落地，3單房企消費(fèi)REITs獲批，積極因素不斷累積。信用端政策助力融資環(huán)境趨暖，行業(yè)信心修復(fù)有望帶動(dòng)需求修復(fù)，助力房企銷售企穩(wěn)。
　　2023百?gòu)?qiáng)房企銷售同比下降17.7%，頭部房企表現(xiàn)穩(wěn)健。2023年百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額60064億元，同比下降17.7%；銷售面積33499萬(wàn)平，同比下降25.7%；新增貨值31866億元，同比下降8.6%。其中Top10房企銷售同比下降13.2%，銷售表現(xiàn)更優(yōu)。主流房企中千億房企收縮至16家。12月主流房企中有39家實(shí)現(xiàn)單月銷售環(huán)比正增長(zhǎng)，13家單月同比正增長(zhǎng)。
　　2023重點(diǎn)城市新房成交同比下降10.7%，二手房成交同比增長(zhǎng)29.3%。2023年我們關(guān)注的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交16994萬(wàn)平，同比下降10.7%，收窄21.1個(gè)百分點(diǎn)，其中一線/二線/三線城市下降0.7%/9.9%/17.3%；15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交8222萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)29.3%，提升48.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　股債融資均向境內(nèi)集中，A股3單“第三支箭”落地，3單房企消費(fèi)REITs獲批。（1）2023年A+H股權(quán)融資規(guī)模368.0億元，同比下降2.2%，其中港股融資224.3億元，下降40.4%；（2）2023年房企債券融資總額4906.4億元，同比下降19.2%，其中境內(nèi)債融資4741.9億元，同比下降6.8%；境外債融資165.6億元，同比下降89.8%；（3）2023年房企公司債、短融、中票、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為3.7%、2.7%、3.8%和3.5%，除資產(chǎn)支持證券下降113BP外，其余品種利率均上升20-30BP；（4）首批4單消費(fèi)REITs獲批發(fā)行，其中華潤(rùn)、金茂、印力3單原始權(quán)益人為房企，底層資產(chǎn)均為二線城市購(gòu)物中心，估值共131.7億元，擬募集資金113.7億元。
　　信用端政策助力融資環(huán)境趨暖，靜待市場(chǎng)需求修復(fù)。2023年下半年以來(lái),監(jiān)管部門多次表態(tài)強(qiáng)調(diào)要一視同仁地滿足不同所有制房企的合理融資需求。此后“三個(gè)不低于”為代表的信用端政策被提出，國(guó)有六大行均已召開(kāi)房企座談交流會(huì)。融資環(huán)境持續(xù)向好，行業(yè)信心修復(fù)有望帶動(dòng)需求修復(fù)，進(jìn)而助力房企銷售企穩(wěn)，重點(diǎn)布局于高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)房企有望受益。此外二手房成交同環(huán)比雙增，利好交易中介商龍頭。我們推薦交易中介商賽道龍頭貝殼-W，以及重點(diǎn)布局于高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)房企及其關(guān)聯(lián)物管公司，推薦A股：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、招商積余，港股：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：
　　1、銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積仍處于較低位置，銷售仍在底部區(qū)域，未來(lái)依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。