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上海青浦、奉賢對(duì)符合條件非滬籍單身人士松綁限購(gòu)
　　2024年1月13日，上海市青浦區(qū)和奉賢區(qū)根據(jù)區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向前提下實(shí)施人才新政：與青浦區(qū)、奉賢區(qū)用人單位簽訂2年及以上勞動(dòng)（聘用）合同且工作滿1年的非滬籍人才；同時(shí)，在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房；并同時(shí)符合單位條件之一、個(gè)人條件之一的，可在青浦、奉賢新城區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買1套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。
　　繼金山、臨港后再次放寬限購(gòu)，五大新城仍有放松空間
　　2019年，臨港新片區(qū)將符合條件的非滬籍人才購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人，將社保、個(gè)稅的年限要求調(diào)降至三年，同時(shí)于2022年購(gòu)房要求縮短至一年，2023年調(diào)整為3至6個(gè)月。2023年10月，金山重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)也定向松綁外地人才單身住房限購(gòu)，購(gòu)房社保年限降至三年。本次青浦和奉賢區(qū)的調(diào)整政策是對(duì)五大新城邊際限購(gòu)放松的再次補(bǔ)充，放松范圍較金山區(qū)有所擴(kuò)大，體現(xiàn)了政府對(duì)于五大新城發(fā)展的重視，或?qū)?dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。截至2023年1月中旬，五大新城中仍有嘉定和松江政策尚未調(diào)整，后續(xù)區(qū)域限購(gòu)層面仍有進(jìn)一步松動(dòng)可能性。
　　寬松政策下成交不及預(yù)期，五大新城或?qū)⒊蔀樾路抗?yīng)主力區(qū)域
　　上海于2023年9月1日官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸政策”，12月14日官宣下調(diào)房貸首付比例、下調(diào)房貸利率下限及放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年9-12月新房月度成交面積同比分別-31%、+5%、-38%、-15%，2024年1月前兩周新房成交面積同比下降60%；據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海2023年9-12月二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比分別-4%、-9%、+1%、+36%。整體來看寬松購(gòu)房政策帶動(dòng)了二手房成交量，但對(duì)新房去化促進(jìn)作用有限。據(jù)廣州市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2023年9月外圍區(qū)域限購(gòu)放開后，10-11月新房成交面積分別同比增長(zhǎng)27%和78%，限購(gòu)放松促進(jìn)市場(chǎng)成交效果顯著。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年上海五大新城宅地成交建面占比達(dá)54%，或?qū)⒊蔀?024年新房供應(yīng)主力區(qū)域。本次精準(zhǔn)的寬松限購(gòu)政策調(diào)整擴(kuò)大了有效購(gòu)房人群范圍，有利于新房去庫(kù)存，促進(jìn)區(qū)域新房市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　投資建議
　　上海繼臨港新片區(qū)和金山區(qū)之后，再次邊際放松青浦和奉賢兩區(qū)的限購(gòu)政策，釋放了非核心區(qū)域購(gòu)房政策持續(xù)寬松的信號(hào)。一線城市中，廣州已于2023年9月放開外圍四區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)，我們預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市非核心區(qū)域限購(gòu)政策或?qū)⒓铀俪雠_(tái)。我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬科A、濱江集團(tuán)、新城控股等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖不及預(yù)期。