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保障性住房為新房改發(fā)展核心，十四五有望拉動(dòng)2萬(wàn)億投資規(guī)模
　　2023年以來(lái)保障性住房多次在重要會(huì)議中單獨(dú)提及，戰(zhàn)略高度較往年明顯提升，2023年8月國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（“14號(hào)文”），明確保障性住房是新一輪房改的核心內(nèi)容，將推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。短期看，保障性住房建設(shè)有望實(shí)現(xiàn)量速雙升；長(zhǎng)期看，保障性住房將與商品房形成互補(bǔ)，施行雙軌制發(fā)展模式。保障性住房分為配租型和配售型，其中保租房規(guī)劃占比超過(guò)80%。十四五期間全國(guó)計(jì)劃籌建870萬(wàn)套保障性租賃住房；在中性假設(shè)下，預(yù)計(jì)十四五期間保障房建設(shè)整體將拉動(dòng)5.24億平米開(kāi)工面積，帶動(dòng)23844億元投資額。
　　資金來(lái)源：政策資金主導(dǎo)，社會(huì)資本參與
　　14號(hào)文明確規(guī)定保障房建設(shè)資金的三大來(lái)源：中央補(bǔ)助資金、地方專項(xiàng)債、公積金發(fā)放開(kāi)發(fā)貸；今年1月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，支持企業(yè)、事業(yè)單位批量購(gòu)買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房。從目前投資金額來(lái)看，專項(xiàng)債仍為保障房建設(shè)主要資金來(lái)源，中央直接補(bǔ)助及社會(huì)資金作為補(bǔ)充；展望未來(lái)，保障房的融資渠道將更加廣泛，PSL和住房公積金貸款再度重啟，REITs發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)，TOD等城市發(fā)展模式同步配建保障房，全方位金融服務(wù)體系將支持保障房的長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃。
　　“裝配式+全裝修”兩大主線，建筑建材相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)芤?br>　　①規(guī)劃設(shè)計(jì)：保障性住房將在城區(qū)人口300萬(wàn)以上城市率先開(kāi)展，長(zhǎng)三角和珠三角的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司有望率先受益，重點(diǎn)關(guān)注【華陽(yáng)國(guó)際】。
　?、谘b配式：各主要省份或城市明確規(guī)定保障性住房建設(shè)應(yīng)采用裝配式建筑，中性假設(shè)下有望拉動(dòng)預(yù)制PC構(gòu)件市場(chǎng)規(guī)模2794億元。裝配式內(nèi)裝從造價(jià)、裝修時(shí)間等具備優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)關(guān)注【海鷗住工】。
　?、弁两ㄊ┕ぃ航ㄖ肫蟊Ｕ戏宽?xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)均有涉及，但地方建筑國(guó)企更具本土優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)關(guān)注：【中國(guó)建筑】【上海建工】。
　?、芟M(fèi)建材：保障性住房一定程度上可對(duì)沖地產(chǎn)下行壓力，為各類消費(fèi)建材提供增量需求。假設(shè)保障房整體建設(shè)進(jìn)度2023年前三季度完成全年計(jì)劃72%，2021-2023Q3保障房建設(shè)拉動(dòng)的開(kāi)工面積占當(dāng)年住宅開(kāi)工面積16%以上，占竣工面積23%以上。龍頭及中小企業(yè)受益差別不大，關(guān)注估值底部龍頭：【北新建材】【三棵樹(shù)】【東方雨虹】。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　保障房建設(shè)推進(jìn)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)超預(yù)期下行的風(fēng)險(xiǎn)；資金落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)