>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：23年TOP50物企新增第三方拓展面積同比增速轉(zhuǎn)負-240114
| 上傳日期： |
2024/1/18 |
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來源： |
申港證券 |
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增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：23年TOP50物企新增第三方拓展面積同比增速轉(zhuǎn)負
23年全年TOP50物企新增面積均弱于22年全年，其中新增合約面積、新增第三方拓展面積及新增關(guān)聯(lián)方承接面積同比分別減少25.85%、19.37%及22.02%。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》數(shù)據(jù)顯示，23年全年TOP50企業(yè)新增合約面積共計約17.68億方，22年同期為23.92億方，除關(guān)聯(lián)方承接面積減少外，第三方拓展面積同比增速亦轉(zhuǎn)負，22年第三方拓展面積同比增速為46.13%，整體來看物企新增合約面積仍以第三方拓展為主，受到全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下滑的影響，預(yù)計24年關(guān)聯(lián)方交付仍將繼續(xù)減少。
物企新增合約面積同比減少除上述因素外，并購?fù)顺币嗍怯绊懸蛩刂?。根?jù)中指研究院的統(tǒng)計口徑，中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2023年1-12月期間物業(yè)企業(yè)第三方市場拓展面積、并購面積、承接關(guān)聯(lián)方面積三項之和統(tǒng)計。從并購交易規(guī)模來看，23年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易超90宗，交易金額近20億元，大宗交易銳減，并購數(shù)量多但金額小，反映出物企收購方更傾向于“小而美”的標的。
物企強者恒強局勢持續(xù)，關(guān)聯(lián)房企拿地、銷售排名較好的物企面積及承接確定性強，新增關(guān)聯(lián)方承接面積排名靠前的以國央企為主。
我們認為物企頭部格局基本已定，24年行業(yè)將更加聚焦有利潤的增長，從住宅存量市場來看，在物業(yè)費上調(diào)難度較大、老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護成本日益增加、人工成本上升的市場情況下，物企規(guī)模擴張速度或?qū)⑦M一步放緩，甚至不乏部分物企退盤持續(xù)虧損項目。從非住宅市場來看，在物業(yè)費高、收繳率高、細分業(yè)態(tài)多、酬金制下成本由業(yè)主承擔的市場情況下，未來物企在商業(yè)、商務(wù)辦公、學(xué)校、醫(yī)院、城服、FM、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)的市場競爭將更加激烈，且仍有大量未公開釋放或整合的部分，這對物企的整體資產(chǎn)管理運營能力提出了更高的要求，未來聚焦物管+資管的企業(yè)將有望實現(xiàn)更高的盈利。
數(shù)據(jù)追蹤（1月8日-1月12日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2024年1月12日，持有712.41萬股，較上周上漲2.93%，持股市值0.82億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2024年1月8日至1月12日，增幅最大的是新城悅服務(wù)，本周增幅1.25%。降幅最大的是世茂服務(wù)，降2.21%。持股比例最高為保利物業(yè)，為72.24%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務(wù)，為8.31億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標的碧桂園服務(wù)及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風險。
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