>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：金茂服務(wù)收購潤物嘉業(yè)，國央企規(guī)模持續(xù)提升-240121
| 上傳日期： |
2024/1/22 |
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pdf 共10頁 |
來源： |
申港證券 |
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增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：金茂服務(wù)收購潤物嘉業(yè)國央企規(guī)模持續(xù)提升
事件：1月18日，金茂服務(wù)發(fā)布公告，稱其全資附屬公司金茂物管將以總現(xiàn)金代價3.238億元（可予調(diào)整）收購北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司（簡稱“潤物嘉業(yè)”）的全部股權(quán)。
根據(jù)公告，目標公司潤物嘉業(yè)旗下的運營主體是“北京圣瑞”，主要從事提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)以及酒店運營的業(yè)務(wù)。北京圣瑞在管項目共27項，主要分布于北京、西安等地，為住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)（如寫字樓、購物中心、公建類城市服務(wù)）的業(yè)主提供四保一管服務(wù)，合約面積約866萬方，在管面積約798萬方。
公司根據(jù)在管項目、待交付項目、特約項目（如垃圾服務(wù)收入、轉(zhuǎn)供暖費用和自供暖費用等）、經(jīng)營項目（主要為車場經(jīng)營收入、業(yè)權(quán)經(jīng)營收入）以及售樓處項目對目標公司未來幾年進行了收入成本預(yù)測，預(yù)計24-26年將為公司帶來累計7.27億元收入，業(yè)務(wù)穩(wěn)定期將為公司每年帶來2.55億元收入。
金茂服務(wù)在物企規(guī)模中并非第一梯隊，預(yù)計收購潤物嘉業(yè)將為其帶來較可觀的業(yè)績增長。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，23年TOP10物企合約面積門檻為40300萬方，TOP30物企合約面積門檻為13619萬方，截至23H1，金茂服務(wù)合約面積約9450萬方，在管面積約7100萬方，23年上半年金茂服務(wù)收入達13.53億元，毛利為3.57億元。
國央企依舊為物業(yè)行業(yè)并購主力，從數(shù)據(jù)來看國央企規(guī)模亦在持續(xù)提升。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，百強物企中國央企全年在管總面積提升5.45億方至39.54億方，國央企在管面積占比提升2.4pct至30.52%，合約面積也顯著提升，2023年國央企合約面積提升1.3pct至47.64億方。
目前地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期，國央企控股股東出險概率較低，在行業(yè)下行時期具備較強的資源及資金優(yōu)勢，預(yù)計未來在管及合約面積仍將持續(xù)提升。
數(shù)據(jù)追蹤（1月15日-1月19日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2024年1月19日，持有814.7萬股，較上周上漲14.36%，持股市值0.89億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2024年1月15日至1月19日，增幅最大的是世茂服務(wù)，本周增幅9.4%。降幅最大的是碧桂園服務(wù)，降1%。持股比例最高為保利物業(yè)，為73.11%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務(wù)，為8.22億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標的碧桂園服務(wù)及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險
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