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地產銷售逆勢增長，銷售跑贏行業(yè)、排名升至行業(yè)第6。根據克而瑞榜單，建發(fā)房產2023年全年實現銷售金額1,891億元，同比+11%；算上聯發(fā)集團后，公司全年銷售金額合計2456億元，同比+14%。在行業(yè)逆境中，公司憑借優(yōu)異的項目區(qū)域布局、品牌效應使得銷售端呈現更強韌性，公司2023年銷售同比表現強于我們跟蹤的50家房企及行業(yè)平均水平，且優(yōu)勢愈發(fā)明顯。根據克而瑞數據，公司2023年銷售額全國排名第6位，較2022年末繼續(xù)提升3名，實現逆境彎道超車。2023年以來，國常會、政治局會議、住建部、央行、國開行等持續(xù)表態(tài)優(yōu)化房地產政策，一線城市放松認房不認貸、首付比例下降、貸款利率下調等；同時近期PSL重啟、廣深細則推出、廣州房票落地等，預計城中村改造正加速推進，同時保障房收儲也將錦上添花，預計將共同推動核心城市銷售率先改善。
　　公司投資積極、聚焦核心一二線城市，分紅比例可觀。投資方面，公司公告，23H1拿地金額721億元，同比+14%；拿地面積524萬平，同比+47%；拿地/銷售金額比58%、拿地/銷售面積比97%。公司在一二線拿地金額占比超87%，重點布局在上海、廈門、北京、杭州等核心城市。截至23H1末，公司土儲規(guī)模2,347萬方，對應貨值3,548億元，同比分別-13%、-14%。公司在一二線未售土儲貨值占比超70%，較22年末提升2.4pct。至23Q3末，預收賬款（含合同負債）3,153億元，較22年末+39%；預收賬款規(guī)?？捎^，公司有望進入結算高峰期；此外，公司此前曾發(fā)布2023-25年股東回報規(guī)劃，在當年盈利且未分配利潤為正情況下，每年現金分紅不低于歸母可供分配利潤的30%；公司當前股息率（ttm）高達7.8%，股息率高位。
　　高品質住宅受益標的，有望受益格局優(yōu)化和品質提升雙重Alpha。我們認為，我國住房需求結構將出現分化，其中改善性需求對應的高品質住宅將迎來廣闊成長空間。供給端，通過七普和統計局數據，我們估算目前我國城鎮(zhèn)住宅存量約344億平，其中高品質住宅合計約82億平、滲透率約24%；需求端，人口年齡結構上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，將推動市場改善性需求逐漸爆發(fā)，我們估算2022-30年改需占比達44%，這意味著后續(xù)高品質住宅滲透率提升空間廣闊，并估算2022-30年改需年均達6億平，對應規(guī)模6.5-8.3萬億，這意味高品質新賽道空間廣闊。而建發(fā)房產致力于成為“新中式生活匠造者”，建筑風格以新中式為主，聯發(fā)定位于現代人文生活，均主要針對用戶的改善性住房需求，預計建發(fā)股份憑借其優(yōu)質產品力，而有望受益格局優(yōu)化和品質提升雙重Alpha。
　　投資分析意見：高品質住宅受益標的，高股息安全邊際凸顯，維持“買入”評級。建發(fā)股份作為廈門國企，主營供應鏈運營及房地產兩大業(yè)務，供應鏈營收增速可觀，地產銷售跨越式高增。我們維持23-25年歸母凈利潤預測為139.7、66.3、76.5億元，對應23/24PE僅為2.2X/4.7X，當前股息率（ttm）達7.8%、股息率高位，我們看好公司將同時受益格局優(yōu)化和品質提升以及近兩年拿地量質提升而賦予后期的業(yè)績彈性，維持“買入”評級。
　　風險提示：房地產政策超預期收緊，銷售超預期下滑，股權融資具備不確定性。