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事件：2024年1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（下稱《通知》）。1月25日，國(guó)務(wù)院召開新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，近期從供需兩端綜合市場(chǎng)不斷加大金融支持力度。
　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可貸額度上限提高、用途拓寬，有利于改善房企流動(dòng)性。
　　（1）《通知》明確了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款底層資產(chǎn)范圍。明確商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。
　?。?）提高了可貸額度上限?！锻ㄖ访鞔_經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%，根據(jù)以往實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，抵押率通常為50%左右，最高不超過60%。近年來受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)租金收入較疫情前有所下滑，導(dǎo)致物業(yè)評(píng)估價(jià)值小幅下降，本次抵押率上限提高有助于對(duì)沖上述影響，增加房企融資規(guī)模，滿足房企合理融資需求。
　?。?）拓寬了用途范圍。除之前的承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款外，《通知》明確2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。我們認(rèn)為這有助于持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的房企尤其是部分優(yōu)質(zhì)民企拓寬融資渠道，緩解償債壓力，但具體落地情況仍需進(jìn)一步觀察。
　　中央多次表態(tài)加大對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度，預(yù)計(jì)供需兩端政策近期有望加速。2023年11月17日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。2024年1月25日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示（1）要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效；（2）指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理要求；（3）支持進(jìn)一步優(yōu)化首付比例、貸款利率等個(gè)人住房貸款政策；（4）指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)。我們認(rèn)為未來具體支持政策落地有望加速，改善房企融資環(huán)境，化解信用風(fēng)險(xiǎn)。
　　投資建議：近期中央密集發(fā)聲表態(tài)，加大對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度?！蛾P(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》調(diào)高了可貸額度上限、拓寬了貸款用途，結(jié)合消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs的不斷發(fā)展，有助于緩解房企的流動(dòng)性壓力，滿足合理的融資需求。我們推薦關(guān)注兩類房企1）當(dāng)前估值較低、可能受到市值管理考核要求的央企，未來預(yù)計(jì)將通過增持、回購(gòu)、提高分紅比例等手段傳遞信心，穩(wěn)定預(yù)期。推薦：保利發(fā)展（2023-2025年分紅比例不低于40%，2024年1月25日為PB0.59，下同）、招商蛇口（PB0.84）、建議關(guān)注：華潤(rùn)置地（PB0.66）、中國(guó)海外發(fā)展（PB0.34）。2）擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企。推薦：萬科A、新城控股，建議關(guān)注：龍湖集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期。