>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造跟蹤點評：PSL積極投放支持三大工程，專項借款集中落地加快城改-240202
| 上傳日期： |
2024/2/2 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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此報告為加密報告 |
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事件：
根據(jù)央行網(wǎng)站信息，2023年12月，國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款3,500億元；期末抵押補(bǔ)充貸款余額為32,522億元。2024年1月，國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款1500億元；期末抵押補(bǔ)充貸款余額為34,022億元。
根據(jù)我們不完全統(tǒng)計，1月30日至1月31日，國開行和農(nóng)發(fā)行實現(xiàn)城中村改造專項借款首批集中發(fā)放合計239億元，涉及廣州、成都、合肥、武漢、佛山、廈門、青島、沈陽、天津、蘇州、昆明、福州、常州、寧波、濟(jì)南、西安、無錫、貴陽、大連、石家莊、東莞、南京等22個城市，其中，國開行和農(nóng)發(fā)行對于廣州、成都、合肥、武漢、佛山、廈門、青島、沈陽、天津、蘇州、昆明、福州、常州、寧波等14個城市合計授信4,355億元。
點評：
近2月PSL合計凈新增5,000億元，支持三大工程盡快形成實物工作量。根據(jù)央行網(wǎng)站信息，2024年1月，國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增PSL（抵押補(bǔ)充貸款）1,500億元，疊加2023年12月凈新增的3,500億元，近兩個月凈新增PSL合計5,000億元，顯示出央行積極投放PSL?？紤]到近兩月央行行長潘功勝多次公開表示將為“三大工程”提供中長期低成本資金支持，同時考慮到1月25日國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“平急兩用”重大基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造等“三大工程”建設(shè)，并且要求盡快形成實物工作量，因而，我們認(rèn)為本次PSL重啟以及連續(xù)投放將主要用于支持三大工程，尤其將加快城中村改造的推進(jìn)。
參考棚改經(jīng)驗預(yù)計本輪PSL也將連續(xù)投放，并也將是城改的關(guān)鍵資金來源?；仡櫳弦惠喤锔牡腜SL投放經(jīng)驗：1）上輪PSL資金是啟動后按月度連續(xù)投放的，2014年12月投放3,831億元、2015年5月投放2,628億元作為開頭啟動，后續(xù)近4年中按照月度平均674億元陸續(xù)投放，預(yù)計本輪PSL后續(xù)投放也將可能是連續(xù)投放；2）上輪PSL發(fā)行傳遞至三四線銷售改善和GDP改善約為3個季度左右時間，我們發(fā)現(xiàn)PSL在2015Q2放量后，三四線城市在2016Q1銷售面積同比迎來明顯增長，考慮本輪聚焦一二線，因而預(yù)計本輪PSL投放生效滯后時間將縮短至2-3個季度；3）上輪棚改中，資金來源多元化，其中PSL占比投資約50%，預(yù)計本輪城改資金中也將是多元化資金組成，并PSL將是關(guān)鍵部分。
1月底專項借款集中落地超20城，推動城中村改造正式進(jìn)入投資落地階段。回顧上一輪棚改的PSL投放經(jīng)驗：政策性銀行棚改專項貸款最為關(guān)鍵，其具備PSL支持、擴(kuò)表工具、用途靈活三大特色，分別賦予棚改擁有更高資金能量、更大加杠桿空間及適用于土地征收三大優(yōu)勢，因而預(yù)計本輪中PSL支持的專項借款也將是重要組成部分。24年1月底，據(jù)我們不完全統(tǒng)計，國開行和農(nóng)發(fā)行集中向22城發(fā)放專項借款239億元（其中14個城市合計授信4,355億元），積極支持城中村改造戰(zhàn)略部署?？紤]到近2月PSL的連續(xù)投放以及1月底專項借款集中落地，城中村改造的關(guān)鍵資金來源得到落實，同時考慮到2023年中期以來各城市城中村改造項目也已經(jīng)陸續(xù)上報，這將意味著城中村改造正式進(jìn)入投資落地階段，并且我們維持認(rèn)為城中村改造將是房地產(chǎn)行業(yè)中短期的破局關(guān)鍵。
投資分析意見：PSL積極投放支持三大工程，專項借款集中落地加快城改，維持“看好”評級。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，前者是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點，后者是中長期政策頂層設(shè)計。我們認(rèn)為高品質(zhì)住宅有望成為成長新賽道，并預(yù)計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：建發(fā)國際、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：行業(yè)銷售和融資資金再次趨緊，后續(xù)城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期。
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