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限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化，一線城市全面推進(jìn)
　　繼廣州、上海1月末發(fā)布房地產(chǎn)新政后，北京、深圳住建局相繼跟進(jìn)優(yōu)化限購(gòu)政策的步伐。2月6日，北京放開通州區(qū)的雙限購(gòu)，在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，取消落戶、社保3年要求。2月7日晚，深圳發(fā)布新政，本市戶籍居民購(gòu)房不限落戶年限或社保，非本市戶籍社保5轉(zhuǎn)3。1月以來(lái)，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)支持力度的強(qiáng)化，地方政府也紛紛積極配合，加大需求端政策支持力度，并推進(jìn)監(jiān)管層扶持政策落地，我們期待政策能夠推動(dòng)行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛的房企以及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。
　　深圳取消深籍居民落戶年限要求，外地人口社保要求五轉(zhuǎn)三
　　深圳新政放松了2020年7月開始執(zhí)行的購(gòu)房落戶年限及社保個(gè)稅等要求，調(diào)整前，深圳居民需落戶3年且社保滿半年才有購(gòu)房資格，調(diào)整后解除了這些限制，對(duì)于非深籍居民，社保要求從5年調(diào)整為3年。新政前，深圳是唯一一個(gè)對(duì)于本市居民針對(duì)購(gòu)房設(shè)置了落戶年限門檻的城市，對(duì)于市場(chǎng)的影響也較為顯著。2020年限購(gòu)收緊政策發(fā)布的3個(gè)月后，深圳二手房成交同比步入負(fù)增長(zhǎng)，較本輪一線城市二手房月成交面積平均值同比轉(zhuǎn)負(fù)的時(shí)點(diǎn)提前8個(gè)月，本次放松加大了需求釋放空間。
　　北京取消通州區(qū)“雙限購(gòu)”政策
　　北京同樣是對(duì)過(guò)去相對(duì)嚴(yán)格的限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化。2015年起至新政前，通州區(qū)執(zhí)行“雙限購(gòu)”政策，即在北京政策限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，購(gòu)房居民還需滿足落戶、社保滿3年的要求。本次新政調(diào)整后，通州區(qū)取消了落戶以及社保年限相關(guān)要求，即限購(gòu)與北京整體限購(gòu)政策一致。
　　廣深限購(gòu)放松力度相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)成交的影響或需等待節(jié)后驗(yàn)證
　　限購(gòu)持續(xù)放松是本輪地方政策的發(fā)力方向，1月以來(lái)推進(jìn)果決，截至2月7日已經(jīng)全面覆蓋一線城市，橫向比較一線城市本輪限購(gòu)放松，整體而言，放松力度最強(qiáng)的是廣州，全域放開120平以上大戶型限購(gòu)，同時(shí)大力推動(dòng)賣一買一和租一買一；其次是深圳，限購(gòu)群體進(jìn)行了全面放寬；北京和上海均是對(duì)部分非核心區(qū)域或特定人群（單身）進(jìn)行了限購(gòu)政策的放松，相對(duì)而言，新政力度相對(duì)偏謹(jǐn)慎。但考慮到臨近春節(jié)，政策對(duì)成交的影響或需要等待節(jié)后驗(yàn)證。
　　放松政策有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，為板塊提供估值修復(fù)空間
　　24年以來(lái)（截至2月2日）54城新房成交面積同比-15%。貝殼二手房成交量KMI指數(shù)為2020年以來(lái)12%分位，成交以及市場(chǎng)預(yù)期均處于筑底階段。截至目前，除一線城市外，仍有杭州、成都、天津核心區(qū)限購(gòu)，我們認(rèn)為限購(gòu)放松有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，疊加近期部委金融支持，有望推動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)，基本面盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)