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中國人民銀行下調五年期貸款市場報價利率（LPR）的幅度超預期。據(jù)中國人民銀行，商業(yè)銀行作為調整房貸利率基準的五年期LPR于2024年2月20日由4.20%下調至3.95%。盡管市場對此次下調LPR已有充分預期，但我們認為此次下調幅度超出了市場預期。這是有史以來LPR的最大降幅（-25個基點），也是自去年6月以來的首次調降。春節(jié)過后，政府加大了刺激信貸需求的力度，釋放了積極的信號。我們認為，2月份的LPR下調，疊加一線城市近期的政策放松，應有助于刺激房市。展望2024年3月的房地產銷售，我們認為有望出現(xiàn)“小陽春”，或將超出市場的預期。
　　下調也有助于穩(wěn)定房價。當前，房貸利率與租金回報率之間的較大差距，是抑制購房需求的一個重要因素，這也是導致去年“提前還貸潮”的原因之一。我們認為，無風險利率的下調將降低對物業(yè)租金回報率的要求，從而有助于穩(wěn)定房價。我們認為，雖然房價仍有下跌的趨勢，但在無風險利率下行、租金回報率提高的情況下，市場有望逐步達到新平衡點。在現(xiàn)階段，下調LPR有助于市場扭轉悲觀預期?？傮w而言，我們認為今年的政策目標在于看到房市企穩(wěn)，而非刺激市場在短期內出現(xiàn)反轉。
　　春節(jié)期間的房地產銷售仍不太樂觀。正如預期的那樣，由于居民返鄉(xiāng)置業(yè)需求減弱，春節(jié)期間房地產銷售回暖缺乏動力。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，在春節(jié)假期期間（2月10日至2月17日），25個代表城市新房日均成交面積較上年春節(jié)假期下降約27%。另一方面，我們也觀察到一線城市出現(xiàn)了一些積極的變化。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，上海、深圳在春節(jié)假期期間的日均成交面積分別較去年春節(jié)假期增長了126%和125%。我們預計，春節(jié)假期后一線城市的銷售勢頭將繼續(xù)改善。
　　我們預計，債務重組成功的浪潮或將帶來機遇。從困境反轉的可能性出發(fā)，我們認為旭輝控股集團（00884 HK）和融創(chuàng)中國（01918 HK）有可能是受益者。就行業(yè)基本面而言，考慮到2024年“三大工程”的加速推進，尤其是城中村改造，我們預計2024年房地產行業(yè)將繼續(xù)溫和復蘇。在優(yōu)質公司中，我們推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)-H（02202 HK）。同時，我們推薦擁有產業(yè)園業(yè)務的中新集團（601512 SH），在有利的產業(yè)政策作用下，其增長前景較好。
　　風險：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求下行