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事件
　　2024年2月20日，央行將一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）維持在3.45%不變，五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）從4.20%下調(diào)至3.95%。
　　點(diǎn)評(píng)
　　五年期LPR超預(yù)期下調(diào)25BP，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)意義強(qiáng)烈。此次非對(duì)稱降息在MLF利率“按兵不動(dòng)”背景下進(jìn)行，一年期LPR維持不變，而五年期LPR下調(diào)25BP，是設(shè)立以來單次最大降幅，此次五年期LPR降息也是設(shè)立以來的第8次下調(diào)，八次累計(jì)降息90BP（2022年下調(diào)3次，累計(jì)下調(diào)35BP；2023年下調(diào)1次，10BP）。五年期LPR主要對(duì)應(yīng)房貸利率，此次降息充分顯示中央對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重視和維持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，信號(hào)意義強(qiáng)烈。
　　降息配套前期系列措施將進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。此前全國(guó)各城市均對(duì)房貸利率加點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，包括一線城市中上海、廣州、深圳首套房貸利率均調(diào)整至LPR-10BP（當(dāng)前為3.85%），北京首套房貸利率主城六區(qū)調(diào)整為L(zhǎng)PR+10BP（當(dāng)前為4.05%）、主城六區(qū)外調(diào)整為L(zhǎng)PR（當(dāng)前為3.95%），其他城市首套房貸利率均為L(zhǎng)PR減點(diǎn)，此次下調(diào)五年期LPR后，全國(guó)（除北京主城六區(qū)）首套房貸利率進(jìn)入3+%時(shí)代。從力度上看，以100萬等額本息房貸為例，LPR下調(diào)25BP后，每年房貸可節(jié)省約1700元。
　　對(duì)標(biāo)2014-2016年周期，預(yù)計(jì)當(dāng)前利率仍有下降空間。①?gòu)幕鶞?zhǔn)利率看，2014-2016年周期，5年以上中長(zhǎng)期貸款利率從6.55%降至4.90%，下調(diào)6次累計(jì)165BP，2021下半年至今的本輪周期內(nèi)，五年期LPR當(dāng)前累計(jì)下調(diào)幅度70BP；②從房貸利率打折看，2014-2016年周期，個(gè)人住房貸款利率/基準(zhǔn)利率最低至0.92（注個(gè)人住房貸款利率為央行口徑，包括一二手房），即打9.2折，本輪周期截至2023年末個(gè)人住房貸款利率/基準(zhǔn)利率為0.95，即打9.5折；③從歷史追溯看，個(gè)人住房貸款利率/基準(zhǔn)利率在2008-2009年周期最低至0.73，即打7.3折。對(duì)標(biāo)歷史房地產(chǎn)利率寬松周期，我們預(yù)計(jì)當(dāng)前房貸利率仍有下降空間。
　　供求兩端政策組合拳齊出臺(tái)，合力維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定。供給側(cè)，年前央行、金融監(jiān)管總局、住建部等多部委協(xié)同推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，多地已向金融機(jī)構(gòu)推送了首批房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單，總?cè)谫Y需求達(dá)數(shù)千億，當(dāng)前六大行對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)超8200個(gè)，已審批額度超700億元。需求側(cè)，住建部提出要充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，多城市積極響應(yīng)因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，四個(gè)一線城市在年前均有寬松政策出臺(tái)，1月27日廣州取消120平以上住房的限購(gòu)政策；1月30日上海取消非滬籍單身購(gòu)房限制，可在外環(huán)外購(gòu)1套房；2月6日北京通州區(qū)取消“雙限”；2月7日深圳限購(gòu)本地取消社保年限要求，外地社保5改3。房地產(chǎn)調(diào)控寬松是大趨勢(shì)，供求兩端政策頻出，結(jié)合金融端的房貸利率等支持，對(duì)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。
　　投資建議
　　五年期LPR超預(yù)期下調(diào)25BP，充分顯示中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，利率下調(diào)或與近期房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地以及各城市因城施策出臺(tái)寬松政策形成合力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。首推重點(diǎn)布局、持續(xù)深耕核心城市，且主打改善型產(chǎn)品的央國(guó)企，如華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華發(fā)股份等；推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策落地進(jìn)度不及預(yù)期；寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約