>> 西部證券-兩種應(yīng)對模式的比較和啟示：美日如何走出房地產(chǎn)危機(jī)？-240302
| 上傳日期： |
2024/3/3 |
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| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
西部證券 |
| 評級： |
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作者： |
邊泉水,宋進(jìn)朝 |
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此報告為加密報告 |
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20世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破裂和2007年美國房地產(chǎn)泡沫崩潰引發(fā)的次貸危機(jī)所造成的破壞性極大，影響也極為深遠(yuǎn)，在處置地產(chǎn)引發(fā)的危機(jī)中兩國所采取的一些政策措施也頗具有代表性，具有重要的參考價值和借鑒意義。
危機(jī)后美國房地產(chǎn)市場出清較為迅速和徹底，日本則更加反復(fù)和漫長。從危機(jī)后房地產(chǎn)各項指標(biāo)調(diào)整周期來看，美日兩國出清節(jié)奏存在顯著差異，實際房價美國4年見底，遠(yuǎn)快于日本；新屋銷售、新開工、地產(chǎn)投資方面日本通常1-2年即觸底反彈，表面上快于美國，但這三項指標(biāo)日本修復(fù)的持續(xù)性都不強(qiáng)，在階段性反彈后往往會二次甚至多次探底，且耗時漫長。
美國危機(jī)處置模式：短痛換長痛。美國在次貸危機(jī)早期，對過早救助會產(chǎn)生道德風(fēng)險的擔(dān)憂占據(jù)了上風(fēng)。但當(dāng)危機(jī)在金融體系內(nèi)快速蔓延后，政府對危機(jī)進(jìn)行了迅速有力的干預(yù)，并經(jīng)歷了“央行扮演常規(guī)的最后貸款人角色→央行升級為非常規(guī)最后貸款人→政府直接救助瀕臨倒閉的金融巨頭→為金融體系大量注資并提供擔(dān)?！彼膫€階段，較好地控制了尾部風(fēng)險。
日本危機(jī)處置模式：時間換空間。日本當(dāng)局對危機(jī)演化的判斷不夠準(zhǔn)確，對銀行不良貸款問題的處置不堅決，前后耗費了20余年的時間才完全走出房地產(chǎn)危機(jī)，由于資產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致金融體系以及居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表遭受重創(chuàng)，疊加人口老齡化、技術(shù)創(chuàng)新不足、制造業(yè)外流等供給側(cè)因素的制約，日本的恢復(fù)過程比較漫長，只能通過時間換空間的方式，前后經(jīng)歷了大致五個階段，最終通過“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”走出通縮困局。目前，股市已突破危機(jī)前高點，但房價距離歷史頂部仍有較遠(yuǎn)距離。
美日救助模式及效果存在差異原因：危機(jī)表現(xiàn)形式、傳導(dǎo)路徑以及監(jiān)管態(tài)度不同。美國通過資產(chǎn)證券化將金融體系與房地產(chǎn)市場高度綁定，高杠桿下的金融體系在面對外部沖擊時非常脆弱，非銀金融部門成為美國次貸危機(jī)的“震中”，并快速傳導(dǎo)至其他領(lǐng)域；日本則實行“主銀行制”，以間接融資為主，房價下跌對金融體系的影響隱蔽性更強(qiáng)，銀行也有動機(jī)和方式規(guī)避風(fēng)險暴露。此外，日本銀行業(yè)試圖掩蓋不良貸款問題的行為也沒有得到監(jiān)管部門的重視和糾正，而是出于可能引發(fā)金融恐慌的擔(dān)憂沒有強(qiáng)迫銀行披露相關(guān)信息，不良問題持續(xù)發(fā)酵最終釀成1997-1998年嚴(yán)重的銀行業(yè)危機(jī)，進(jìn)而被迫采取為問題機(jī)構(gòu)大規(guī)模注資以及零利率和量化寬松等政策以走出困境，付出了極其高昂的代價。
結(jié)合美日兩國房地產(chǎn)危機(jī)的教訓(xùn)，我們總結(jié)了以下啟示：1）危機(jī)應(yīng)對要快速有力，做好地產(chǎn)與金融體系之間的風(fēng)險隔離，出現(xiàn)跨行業(yè)傳播跡象時要及早切斷傳染鏈條。2）穩(wěn)房價的關(guān)鍵是穩(wěn)預(yù)期，危機(jī)時刻更大力度的宏觀調(diào)控政策必不可少，如此方能扭轉(zhuǎn)預(yù)期，走出困局。3）保主體同樣重要，但對主體的救助需要處理好道德風(fēng)險與系統(tǒng)性動蕩之間的微妙平衡。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場風(fēng)險外溢，中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險暴露，宏觀政策應(yīng)對不及時或力度不足。
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