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投資要點(diǎn)
　　倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs屬產(chǎn)權(quán)類REITs，其租約等運(yùn)營(yíng)情況直接掛鉤其財(cái)務(wù)表現(xiàn)：公募REITs主要分為經(jīng)營(yíng)類與產(chǎn)權(quán)類REITs兩大類，兼具股性與債性，相比之下產(chǎn)權(quán)類REITs股性更強(qiáng)；產(chǎn)權(quán)類REITs中倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園主要通過(guò)出租獲得運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，定價(jià)市場(chǎng)化，受宏觀環(huán)境影響更為明顯，相對(duì)而言倉(cāng)儲(chǔ)物流運(yùn)營(yíng)條件簡(jiǎn)單，短期內(nèi)可達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。我們此前報(bào)告中提及,建議關(guān)注一線城市及周邊核心衛(wèi)星城優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目，首先關(guān)注項(xiàng)目地段（區(qū)位及交通）、是否為高標(biāo)倉(cāng)、運(yùn)營(yíng)效率、剩余使用年限等指標(biāo)；我們認(rèn)為細(xì)化去看，還需關(guān)注出租率、預(yù)期租金增長(zhǎng)率、租約到期期限結(jié)構(gòu)、租戶行業(yè)分布、潛在租戶儲(chǔ)備、租戶集中度、擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量與儲(chǔ)備（如紅土鹽田港REIT因擴(kuò)募資產(chǎn)更優(yōu)，2023年二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)跑贏指數(shù)）、項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債率、關(guān)聯(lián)客戶占比、關(guān)聯(lián)客戶合同是否符合市場(chǎng)定價(jià)水平等，以上指標(biāo)均與倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs運(yùn)營(yíng)收益兌現(xiàn)度、未來(lái)可分配金額、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)密切掛鉤。
　　 “嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT降租續(xù)約”與“華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT主力租戶退租事件”啟示：1月4日嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT公告，武漢項(xiàng)目自2024年1月起承租人續(xù)租凈有效租金較2023年降低13.16%，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs租約情況的信任擔(dān)憂。由于倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目租戶會(huì)在前期大量投入，提前退租的摩擦成本相較產(chǎn)業(yè)園更高，因而客戶穩(wěn)定性更強(qiáng)，但考慮倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園同屬產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，需觀測(cè)的核心運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)接近，我們認(rèn)為“華安張江REIT主力租戶提前退租事件”同樣具備啟示意義，還需關(guān)注現(xiàn)金流分散度（如租戶行業(yè)分布，此前華安張江REIT底層資產(chǎn)張潤(rùn)大廈租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)于集中，租約穩(wěn)定性易受單一行業(yè)周期波動(dòng)影響）、儲(chǔ)備外部租戶是否充足、風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施（如租約保證金）等方面。待上市的華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT就租戶相對(duì)集中風(fēng)險(xiǎn)已被深交所要求進(jìn)行信息補(bǔ)充，亦反映監(jiān)管對(duì)底層資產(chǎn)審查更加細(xì)致。
　　尚有四單待上市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，節(jié)后反彈疊加政策利好或?yàn)橐患?jí)市場(chǎng)發(fā)行創(chuàng)造窗口期:目前華夏深國(guó)際REIT、華泰寶灣物流REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華夏萬(wàn)緯REIT相繼獲證監(jiān)會(huì)與交易所受理，原始權(quán)益人均為運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)物流地產(chǎn)商，在手物流資產(chǎn)豐富，為擴(kuò)募奠定基礎(chǔ)，部分?jǐn)M上市項(xiàng)目的折現(xiàn)率與已上市REITs底層資產(chǎn)亦存在可比性。但2023年以來(lái)已上市的三單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs階段性處于破發(fā)狀態(tài)，當(dāng)前僅紅土創(chuàng)新鹽田港REITs相較發(fā)行價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，一二級(jí)價(jià)格倒掛下，預(yù)計(jì)將增加未來(lái)四單倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs發(fā)行難度。我們認(rèn)為部分REITs價(jià)格破發(fā)或?yàn)槭袌?chǎng)情緒過(guò)度悲觀所致，底層資產(chǎn)基本面無(wú)重大變化，節(jié)后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格超跌反彈，疊加長(zhǎng)線資金落地及政策面會(huì)計(jì)記賬方式調(diào)整等利好，公募REITs長(zhǎng)期配置價(jià)值依舊值得期待。
　　投資建議：我們認(rèn)為本身優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目出租率高、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性強(qiáng)，具備長(zhǎng)期回報(bào)率的投資價(jià)值；且當(dāng)前房地產(chǎn)金融支持政策頻出，從經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸到REITs發(fā)行提速，鼓勵(lì)房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，或可邊際改善行業(yè)流動(dòng)性。此外REITs市場(chǎng)不斷完善，公募REITs擬納入社?；鹜顿Y范圍，推動(dòng)FOF參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs等，亦從交易層面引入資金活水。我們認(rèn)為擁有優(yōu)質(zhì)存量物流資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)能力成熟、已形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)商有望受益，建議關(guān)注萬(wàn)科A、南山控股等，同時(shí)看好優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs超跌反彈機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落，消費(fèi)增速大幅下行；2）政府工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地供給收緊；3）利率波動(dòng)影響。