>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評：香港“撤辣”的效果如何？-240307
| 上傳日期： |
2024/3/8 |
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| 502KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
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此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
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全面“撤辣”后效果明顯，持續(xù)性有待觀察
2月28日，香港政府宣布即日起取消額外印花稅（10-20%）、買家印花稅（7.5%）、新住宅印花稅（7.5%）等樓市“辣招”（簡稱“撤辣”），在“撤辣”前一日，港府已宣布暫停假設(shè)利率上升2%的按揭貸款壓力測試要求及提高按揭比率上限，改善樓市意圖明確。在全面“撤辣”后首周，來港咨詢物業(yè)的內(nèi)地買家數(shù)量明顯增長。短期來看，我們預(yù)計“撤辣”后內(nèi)地客戶的入場仍將帶動香港樓市信心回升，持續(xù)性有待觀察，香港作為我國重點城市，其樓市政策也為其他城市優(yōu)化政策思路提供了借鑒意義。
香港樓市背景：受利率、經(jīng)濟基本面等綜合影響，樓市短期有所調(diào)整
此次香港樓市新政的背景在于從22年以來持續(xù)的樓市調(diào)整。受利率高企、經(jīng)濟基本面等因素影響，23年香港私人住宅總成交量40369宗，同比4.03%。房價方面，24年1月香港私人住宅價格指數(shù)為306.4，同比9.4%，已連續(xù)24個月同比下跌，目前已回落至16年11月的水平。由于房價下跌，香港的負資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)從23年6月末的3341宗上升至23年12月末的25163宗，連續(xù)兩季度環(huán)比增長，給金融系統(tǒng)帶來一定壓力。此外，由于樓市走弱，開發(fā)商的投資步伐亦同步放緩，23年香港地政總署賣地收入135億港元，同比-54%。
“撤辣”前施政回顧：多項政策齊出，提振效果有限
香港自2010年開始實施“辣招”，旨在打擊彼時的炒樓之風(fēng)。但經(jīng)歷疫情影響后，香港經(jīng)濟處于復(fù)蘇初期，且連續(xù)3年人口凈流出，疊加進入加息周期，香港樓市面臨調(diào)整壓力。在此次全面“撤辣”之前，港府曾出臺一系列刺激樓市政策，比如，22年10月出臺的“對外來人才的額外印花稅實施先征后退”；23年10月的《執(zhí)政報告》中對“辣招”進行調(diào)整，包括：1）額外印花稅年限由3年減至2年；2）買家印花稅和新住宅印花稅的稅率均由15%減半至7.5%；3）對外來人士置業(yè)的稅額“先免后征”。然而上述政策實施后并未扭轉(zhuǎn)香港樓價的跌勢，提振市場信心效果不盡人意。
“撤辣”的影響：外地/公司買家主要受益，購房成本大幅下降
本次“撤辣”后，非香港居民/公司買家在香港的購房成本將大幅下降。根據(jù)我們的測算，以一位非香港居民購買一套1000萬港元的二手私人住宅為例，若該非香港居民在“撤辣”后購置價值1000萬港元的住宅并在持有1年后賣出，在假設(shè)其他條件不變的基礎(chǔ)上，將較“撤辣”前節(jié)省約213萬港元的稅款，購房成本大幅下降。根據(jù)香港置業(yè)的數(shù)據(jù)，2023年，1000萬港元或以下的二手住宅注冊量占全部二手住宅的占比為86.4%，是二手住宅交易市場的主力。
“撤辣”后效果：短期成效立竿見影，房產(chǎn)交易熱情重燃
從近期的成交及帶看數(shù)據(jù)來看，此次港府組合拳政策對樓市的刺激效果立竿見影。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心的數(shù)據(jù)，“撤辣”后的首5日，香港一手住宅日均成交117宗，較1月1日-2月27的日均成交量增長約10倍。二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，十大屋苑在“撤辣”后首個周末共錄得25宗成交，環(huán)比+317%，成交量創(chuàng)近一年新高。而代表住宅價格前瞻指標的中原經(jīng)紀人住宅指數(shù)在“撤辣”后首周環(huán)比回升58.4%至62.04，接近過去一年最高值。此外，美聯(lián)物業(yè)研究中心表示，全面“撤辣”后，內(nèi)地客戶對香港物業(yè)的咨詢量和帶看量分別上升超50/20倍，潛在買家明顯增加。
風(fēng)險提示：香港樓市復(fù)蘇不及預(yù)期，香港人口凈流出超預(yù)期，美聯(lián)儲降息不及預(yù)期。
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