>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：融資協(xié)調(diào)機(jī)制積極推進(jìn)，鄭州推出萬套“以舊換新”-240407
| 上傳日期： |
2024/4/7 |
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| 2214KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（24/3/30-24/4/5）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交243萬平米，環(huán)比-50%；其中，一二線環(huán)比-47%、三四線環(huán)比-75%；4月累計(jì)一手房月成交同比41%，較3月+1pct；其中，一二線同比-36%、三四線同比-72%，分別較3月+6pct和-35pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交87萬平米，環(huán)比-39%；4月截至上周累計(jì)成交同比+18%，較3月+52pct。庫存方面，上周15城推盤111萬平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比1.00倍，最近三個(gè)月（24年1-3月）分別為1.14倍、1.07倍和1.14倍。截至上周末，15城可售面積9,873萬平米，環(huán)比-0%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為25.1個(gè)月，環(huán)比-0.4個(gè)月。目前短期庫存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫存及短期無效庫存均在走高。
主要政策新聞：宏觀方面，住建部表示，所有地級(jí)及以上城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，截至3月31日，1,979個(gè)“白名單”項(xiàng)目共獲得銀行授信4,690億元，1,247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1,554億元。央行貨幣政策委員會(huì)召開2024年第一季度例會(huì)，指出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系的金融支持力度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。央行發(fā)布數(shù)據(jù)，2024年3月，國(guó)開行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)發(fā)行凈歸還PSL322億元，期末PSL余額33,700億元。信貸方面，各地房貸政策寬松依舊，至少10城階段性取消首套房貸款利率下限，石家莊并未實(shí)際上調(diào)房貸利率；福州市階段性取消首套房商業(yè)貸款利率下限。因城施策方面，鄭州推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)“以舊換新”，計(jì)劃完成1萬套二手住房交易，其中5,000套由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房，促成群眾“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，5,000套由群眾通過市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)；武漢、青島、貴陽、銀川、蚌埠等多地放松公積金政策。市場(chǎng)方面，香港樓市全面“撤辣”后，3月一手房市場(chǎng)錄得約4,170宗成交，創(chuàng)近11年單月新高。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：3月銷售額及同比：中國(guó)海外宏洋集團(tuán)34億元（-40.3%），綠城中國(guó)自投230億元（-12.9%），萬科245億元（-42.5%），中國(guó)海外發(fā)展412億元（-4.1%），融創(chuàng)中國(guó)35億元（-68.6%），中南建設(shè)19億元（-56.1%）；美的置業(yè)42億元（-51.1%）。1-3月累計(jì)銷售額及同比：中國(guó)海外宏洋集團(tuán)79億元（-41.4%），綠城中國(guó)自投372億元（-24.2%），建發(fā)國(guó)際237億元（-32.9%），萬科580億元（-42.8%），中國(guó)海外發(fā)展602億元（-28.0%），融創(chuàng)中國(guó)100億元（-65.8%），中南建設(shè)47億元（-61%），美的置業(yè)104億元（-56.1%），建發(fā)國(guó)際權(quán)益銷售237億元（-32.9%）。保利發(fā)展發(fā)行25億元/2.95%/3年中票；大悅城發(fā)行15億元/3.18%/3+2年中票。貝殼三日回購188.9萬股（占總股本0.051%）；世茂股份回購8,618萬股（占總股本2.30%）；金茂服務(wù)謝煒辭去公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官及戰(zhàn)略及ESG委員會(huì)委員的職務(wù)。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.45%，滬深300指數(shù)上漲0.86%，相對(duì)收益為-2.31%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第27位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：空港股份、臥龍地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、榮盛發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為京投發(fā)展、萬科A、中交地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)、沙河股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.21%，滬深300指數(shù)上漲0.86%，相對(duì)收益為-1.07%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為5.3/4.9倍；物管23/24PE均值分別為11/9倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵。雙軌制下保障房和商品房將共生共榮，其中預(yù)計(jì)保障房將以需定供，階段性收購存量將助力商品房去庫存，而商品房將有望打造高品質(zhì)住宅成長(zhǎng)新賽道，并預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收購存量、核心城市調(diào)控政策放松以及房貸利率大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)部分核心城市將迎來需求自然底、并有望銷售改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科A、新城控股；H股：建發(fā)國(guó)際、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)；3）關(guān)注受益保障房建設(shè)的代建企業(yè)：綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：華潤(rùn)萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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