>> 招商銀行-超越加息：美國地產(chǎn)周期性繁榮-240411
| 上傳日期： |
2024/4/19 |
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| 2219KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
招商銀行 |
| 評級： |
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作者： |
譚卓,王天程 |
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■ 2022年3月美聯(lián)儲開啟史上最快加息周期，房貸利率隨之快速上行。然而，美國住房市場卻呈現(xiàn)出了量價背離的異象。一方面，成交量在高利率的影響下快速萎縮，另一方面，房價卻實(shí)現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)再創(chuàng)新高。是什么力量超越了貨幣緊縮，支撐了房價的上行？缺乏交易量支撐的房價上漲，未來將如何演化？這是本文試圖回答的問題。
■從供給看，美國住房供給在次貸危機(jī)后發(fā)生系統(tǒng)性收縮。2010-2023年，美國累計(jì)新屋完工數(shù)為僅為1,462萬，相較1996-2009年收縮32.1%。受此影響，美國住房市場庫存持續(xù)去化。2024年2月，美國房地產(chǎn)總在售庫存為145萬套，相較2007年7月峰值跌幅高達(dá)68%，總庫存處于1999年有數(shù)據(jù)記載以來的低位。
■從需求看，在人口增長、居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)和新冠疫情三大因素的共同提振下，2017年美國購房需求重回擴(kuò)張，走出了次貸危機(jī)的陰霾。盡管高利率對購房需求構(gòu)成了暫時性壓制，但若利率走勢出現(xiàn)邊際變化，這些需求仍將在未來充分釋放。近期美國住房成交量對利率的邊際變化就極為敏感。
■長周期供需變化日積月累，遭遇疫情劇烈沖擊催化，共同造就了當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場“量跌價升”的異象。次貸危機(jī)后，美國房地產(chǎn)市場供給的系統(tǒng)性收縮疊加需求緩慢修復(fù)，使得供需關(guān)系逐步趨緊。2020-2021年，疫情沖擊打斷了美國房地產(chǎn)供給修復(fù)的進(jìn)程，宏觀刺激點(diǎn)燃了購房需求，導(dǎo)致供需關(guān)系迅速脫離歷史正常區(qū)間。
■前瞻地看，巨大供需缺口支撐下，美國房地產(chǎn)的繁榮有望在中期持續(xù)。未來美國房地產(chǎn)市場補(bǔ)庫存進(jìn)程料將持續(xù)，高利率抑制下進(jìn)程或較之前更慢更久。在需求端，盡管高利率已帶來成交量和房貸申請的階段性收縮，但若降息預(yù)期發(fā)酵，被壓抑的需求或隨之釋放，支撐美國房價漲勢延續(xù)。即便美國再通脹風(fēng)險發(fā)酵，利率再度上行，地產(chǎn)韌性也可能會超過市場預(yù)期。
■當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場脫離利率引力的繁榮，從根本上限制了美聯(lián)儲政策轉(zhuǎn)向的空間。美國地產(chǎn)周期性繁榮將同時支撐經(jīng)濟(jì)韌性和通脹粘性，市場對美聯(lián)儲年中降息的預(yù)期大概率將落空。若美聯(lián)儲釋放明確降息信號，股市和樓市很可能共振上行，形成再通脹風(fēng)險。
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