>> 西部證券-房地產(chǎn)發(fā)展新模式探析：如何理解“市場(chǎng)+保障”雙軌制-240619
| 上傳日期： |
2024/6/19 |
大小： |
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| 格式： |
pdf 共17頁(yè) |
來(lái)源： |
西部證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
邊泉水,宋進(jìn)朝 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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結(jié)合我國(guó)地產(chǎn)政策演進(jìn)脈絡(luò)以及德國(guó)、新加坡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，我們認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將更多回歸居住屬性，核心是推動(dòng)租售并舉，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于增加保障租賃住房供給，主要的措施包括加速籌建和盤(pán)活存量資產(chǎn)，盤(pán)活存量資產(chǎn)或發(fā)揮更大作用。此外，央國(guó)企在住房供給方面可能扮演更重要的角色。
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了從市場(chǎng)化改革到“房住不炒”，再到構(gòu)建新發(fā)展模式的政策演進(jìn)過(guò)程。1998年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革后，我國(guó)地產(chǎn)供需體系逐步形成較完美的閉環(huán)。在地方政府對(duì)土地財(cái)政的高依賴(lài)、房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)追求高利潤(rùn)率的沖動(dòng)、居民享受財(cái)富效應(yīng)愿望和競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)房壓力以及銀行獲取高風(fēng)險(xiǎn)收益比價(jià)資產(chǎn)的多重動(dòng)機(jī)之下，各經(jīng)濟(jì)主體均有積極性參與房地產(chǎn)市場(chǎng)?；谥虚L(zhǎng)期視角，以地產(chǎn)為核心驅(qū)動(dòng)力的增長(zhǎng)模式將難以為繼。對(duì)此，2016年中央適時(shí)提出“房住不炒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制逐步確立。隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大變化，2021年中央開(kāi)始逐步探索新的發(fā)展模式。新發(fā)展模式下，“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系將會(huì)進(jìn)一步完善，政府保障基本住房需求、市場(chǎng)滿(mǎn)足多層次多樣化住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由過(guò)去數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升階段。
海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的過(guò)程中，普遍經(jīng)歷了地產(chǎn)的繁榮周期，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)回落，地產(chǎn)行業(yè)也步入穩(wěn)態(tài)發(fā)展階段，形成了較為成熟的發(fā)展模式。其中，德國(guó)和新加坡建立的地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制具有較強(qiáng)的代表性：
德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的機(jī)制源于租售并舉的發(fā)展模式。1）住房供給方面，德國(guó)政府通過(guò)稅收優(yōu)惠和低息貸款支持社會(huì)資本建設(shè)只租不售、低租金的社會(huì)保障房。2）完善租賃市場(chǎng)方面，德國(guó)通過(guò)推進(jìn)租售同權(quán)、租房補(bǔ)貼和限制租金上漲等措施促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。3）抑制房地產(chǎn)投機(jī)方面，德國(guó)具有穩(wěn)健的金融制度和獨(dú)特的住房?jī)?chǔ)蓄制度，聯(lián)邦政府規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)值不由市場(chǎng)決定，并通過(guò)立法限制房?jī)r(jià)非理性上漲。
新加坡房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展離不開(kāi)組屋制度。1960年，新加坡成立了建屋發(fā)展局（HDB）承擔(dān)公共房屋的修建，以低售價(jià)、低息貸款、高補(bǔ)貼等方式向中低收入家庭出售組屋，居民住房自有率由建國(guó)初期的8.8%提高至2023年的89.7%。組屋制度能夠順利推行的原因在于：政府在立法賦予了國(guó)家低價(jià)征地用于建設(shè)組屋的權(quán)力，并給HDB提供長(zhǎng)期低息貸款。
2024年政府工作報(bào)告指出，要“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！苯Y(jié)合我國(guó)地產(chǎn)政策演進(jìn)脈絡(luò)以及海外成熟發(fā)展模式，我們認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)新發(fā)展模式或有以下要義：
房地產(chǎn)行業(yè)將更多回歸居住屬性，核心是推動(dòng)租售并舉，關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于增加保障租賃住房供給，主要的措施包括加速籌建和盤(pán)活存量資產(chǎn)，盤(pán)活存量資產(chǎn)未來(lái)或發(fā)揮更大作用。參考德國(guó)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況，未來(lái)我國(guó)一線(xiàn)城市或?qū)⑹峭七M(jìn)保障租賃住房建設(shè)的重點(diǎn)。
央國(guó)企在住房供給方面可能扮演更重要的角色。保租房的保障性質(zhì)決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠獲得的利潤(rùn)較為微薄，央國(guó)企具有承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的使命，未來(lái)有望成為推動(dòng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的主體。央國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)在保障租賃住房建設(shè)領(lǐng)域有望加深合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。此外，在盤(pán)活存量資產(chǎn)用于保租房供給方面，央國(guó)企也或?qū)⒊蔀橹鲗?dǎo)力量。
風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行造成房地產(chǎn)市場(chǎng)超調(diào)對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊，地產(chǎn)調(diào)控政策效果持續(xù)弱于預(yù)期導(dǎo)致商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，地方政府債務(wù)約束下保障房建設(shè)推進(jìn)節(jié)奏不及預(yù)期。
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