>> 浙商證券-公募REITs系列研究報(bào)告之三：如何看待公募REITs的常態(tài)化發(fā)行？-240729
| 上傳日期： |
2024/7/30 |
大小： |
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pdf 共8頁 |
來源： |
浙商證券 |
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作者： |
李超,廖博 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號，以下簡稱“新規(guī)”），標(biāo)志著REITs申報(bào)從試點(diǎn)階段向常態(tài)化階段邁進(jìn)。我們關(guān)注到2024年以來，我國公募REITs市場在一籃子政策支持與市場需求的驅(qū)動(dòng)下，發(fā)行規(guī)模不斷刷新歷史紀(jì)錄，總體呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行趨勢。預(yù)計(jì)未來將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以構(gòu)建常態(tài)化發(fā)行機(jī)制為目標(biāo)，擴(kuò)大推薦資產(chǎn)類型，簡化申報(bào)推薦程序，壓實(shí)各方責(zé)任。
考慮到利率下行趨勢疊加資產(chǎn)荒的背景，公募REITs或?qū)⒃诖箢愘Y產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用，既有望成為“固收+”組合策略增厚收益的選擇，又能夠在低波紅利策略中作為補(bǔ)充。未來在新發(fā)與擴(kuò)募擴(kuò)圍的雙輪驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來我國REITs市場規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)張，更多優(yōu)質(zhì)且可投的資產(chǎn)裝入REITs平臺，以承接潛在增量資金資產(chǎn)配置需求。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs的常態(tài)化發(fā)行是指發(fā)行過程制度化和規(guī)范化
REITs（Real Estate Investment Trusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。
2020年4月，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)。截至目前，國家發(fā)展改革委已向中國證監(jiān)會(huì)推薦67個(gè)項(xiàng)目（含擴(kuò)募項(xiàng)目），共發(fā)售基金1285億元，用于新增投資的凈回收資金超過510億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過6400億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目已累計(jì)向投資者分紅超130億元。從底層資產(chǎn)看，主要涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型?？梢钥吹?，今年以來，在公募REITs戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)，不僅信托、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)積極參與，實(shí)體企業(yè)等非傳統(tǒng)戰(zhàn)略配售投資者也紛紛搶籌。我們關(guān)注到，部分債券私募也將其作為穩(wěn)健類資產(chǎn)的補(bǔ)充進(jìn)行配置。
我們認(rèn)為，隨著常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs底層資產(chǎn)圖譜不斷拓寬。在新規(guī)的指引下，多發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)類別的公募REITs將持續(xù)上新，公募REITs常態(tài)化申報(bào)也在持續(xù)推進(jìn)。截至7月29日，處于審批（含擴(kuò)募）以及完成審批待上市的REITs產(chǎn)品共13只。參考新規(guī)劃定的行業(yè)范圍，我們預(yù)計(jì)，未來底層資產(chǎn)有望納入景區(qū)、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心（IDC）等更多品類。
值得關(guān)注的是，證監(jiān)會(huì)推出一系列措施以促進(jìn)內(nèi)地和香港資本市場互聯(lián)互通，其中包括將REITs納入滬深港通。短期來看，該政策有利于提振境內(nèi)外REITs市場投資信心，兩地REITs市場互動(dòng)性有望進(jìn)一步增強(qiáng)。另外，在債市利率中樞下行，資產(chǎn)荒背景下，市場資金配置盤可能仍然偏強(qiáng)，REITs或成為以長期資金的重要配置方向。參照海外市場經(jīng)驗(yàn)，在無風(fēng)險(xiǎn)收益率下行的趨勢下，能夠穩(wěn)定分紅的REITs將持續(xù)受到更多的關(guān)注。同時(shí)，伴隨其配套機(jī)制的不斷完善，REITs的配置價(jià)值將更加凸顯。
供需兩旺或是公募REITs市場擴(kuò)容加速的主要原因
公募REITs作為一種區(qū)別于股票、債券和現(xiàn)金的第四類金融資產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)與收益介于股票與債券之間。從供給側(cè)看，消費(fèi)、高速、清潔能源、園區(qū)共4個(gè)類型的資產(chǎn)中，其發(fā)售情況及上市后一段時(shí)間市場表現(xiàn)較為突出，清潔能源和消費(fèi)類型資產(chǎn)獲得更多青睞。從需求側(cè)看，公募REITs會(huì)計(jì)記賬方式調(diào)賬、引進(jìn)各類增量資金等政策的推出，疊加前期市場承壓后帶來的估值洼地和資產(chǎn)荒的延續(xù)，市場存量資金信心回暖、增量資金持續(xù)關(guān)注。
不同于股票，公募REITs具有投向明確和強(qiáng)制分紅等特點(diǎn)。首先，公募REITs市場波動(dòng)相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運(yùn)營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價(jià)證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券。投資人通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的“股東”，且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。
與債券相比，公募REITs雖然有穩(wěn)定的分紅率，但并不等同于固定利息回報(bào)，具有權(quán)益性質(zhì)。在投資組合中引入公募REITs可以為投資者提供除傳統(tǒng)金融資產(chǎn)之外的投資選擇，有助于提升組合的多元化和風(fēng)險(xiǎn)分散化。從國際市場經(jīng)驗(yàn)看，公募REITs與其他金融資產(chǎn)的價(jià)格走勢相關(guān)性較低，投資組合中配置公募REITs可以優(yōu)化整體組合風(fēng)險(xiǎn)、長期發(fā)揮其穩(wěn)定收益優(yōu)勢（具體參見前期報(bào)告《公募REITs：掘金長坡厚雪賽道》）。整體而言，一方面，公募REITs沒有固定利息回報(bào)，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力
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