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剝離房地產(chǎn)主業(yè)。2024年6月23日，美的置業(yè)宣布擬實(shí)施以實(shí)物分派公司私人公司股份予股東，并提供現(xiàn)金替代予選擇不接納私人公司股份的股東。據(jù)此，公司將內(nèi)部重組集團(tuán)的房開業(yè)務(wù)，由私人公司持有該業(yè)務(wù)，同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過實(shí)物分派私人公司股份的方式將私人公司集團(tuán)從集團(tuán)剝離。如重組順利完成，集團(tuán)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)并未發(fā)生改變。截至2024年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣251.34億元，同比-30.8%，歸母凈利潤(rùn)3.8億元，同比-51.9%；有息負(fù)債371.1億元，較23年末下降2.5%。
　　美置服務(wù)：扎實(shí)住宅服務(wù)基本盤，錨定發(fā)力核心業(yè)態(tài)。截至2024年6月末，美置服務(wù)合約面積9218萬平方米，在管面積6989萬平方米。在穩(wěn)固住宅基本盤的基礎(chǔ)上，美置服務(wù)借助控股股東強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，將管理業(yè)態(tài)延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域。2024年上半年，美置服務(wù)在管產(chǎn)業(yè)園區(qū)45個(gè)，面積721萬平方米，且于2024年4月末正式進(jìn)駐服務(wù)控股股東旗下的和佑醫(yī)院、和泰養(yǎng)老中心?；谧≌?、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)三大核心業(yè)態(tài)，美置服務(wù)將孵化標(biāo)準(zhǔn)化且可快速?gòu)?fù)制的增值賽道，如迭加團(tuán)餐，后勤服務(wù)等，以構(gòu)建“基礎(chǔ)服務(wù)+增值運(yùn)營(yíng)”的產(chǎn)品體系及綜合運(yùn)營(yíng)能力。
　　美置商業(yè)：整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，輕重結(jié)合固本拓新。截至2024年6月末，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目13座，其中，在營(yíng)商場(chǎng)10座，長(zhǎng)租公寓3座，運(yùn)營(yíng)面積超70萬平方米。集團(tuán)著力打造悅?cè)幌瞪虡I(yè)標(biāo)桿，其中，佛山悅?cè)粡V場(chǎng)開業(yè)已滿5年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)已進(jìn)入成熟期，NOIMargin（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率）達(dá)到76%，處于行業(yè)優(yōu)秀水平；貴陽悅?cè)粡V場(chǎng)、貴陽悅?cè)粫r(shí)光開業(yè)近2年，尚處于關(guān)鍵培育期。此外，集團(tuán)擬將5座自持商業(yè)體納入美置商業(yè)板塊，同時(shí)將旗下3座產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)權(quán)（或使用權(quán)）及運(yùn)營(yíng)權(quán)整合，以構(gòu)建資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及管理輕重結(jié)合的商業(yè)模式和豐富的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及管理體系。
　　睿住發(fā)展：堅(jiān)定產(chǎn)品領(lǐng)先，依托建筑工業(yè)化造好房子。目前，睿住發(fā)展已在佛山、惠州、江門布局3座產(chǎn)業(yè)園，且成功取得ISO三體系、香港QSPSC、香港5S等認(rèn)證，年產(chǎn)能達(dá)15萬立方米。截至2024年6月末，睿住發(fā)展實(shí)現(xiàn)年內(nèi)簽約3.2億元，其中港澳業(yè)務(wù)報(bào)告期內(nèi)已實(shí)現(xiàn)簽約1.3億元。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)?？紤]到公司融資端優(yōu)勢(shì)顯著，計(jì)劃剝離房開主業(yè)并探索行業(yè)新模式，我們給予公司24年EPS為人民幣0.71元，10-12倍PE估值，對(duì)應(yīng)市值區(qū)間為111-133億港元，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為每股7.73-9.28港元。（本文非特別注明，均為人民幣計(jì)價(jià)，1港元=0.92元人民幣）風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期。