>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：財政貨幣政策齊發(fā)力，首提房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，強調要回應群眾關切-240929
| 上傳日期： |
2024/9/29 |
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| 1470KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權限： |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（24/9/21-24/9/27）34個重點城市新房合計成交308萬平，環(huán)比+83%；其中，一二線環(huán)比+83%、三四線環(huán)比+86%；9月累計一手房月成交同比-40%，較8月-17pct；其中，一二線同比-38%、三四線同比-54%，分別較8月18pct和-8pct。上周13個重點城市二手房成交112萬平米，環(huán)比+45%；9月累計成交同比-10%，較8月-13pct。庫存方面，上周15城推盤132萬平米，對應成交推盤比0.78倍，最近三個月（24年6-8月）分別為1.26倍、1.12倍和1.03倍。至上周末，15城可售面積9,775萬平米，環(huán)比+0.3%；3個月移動平均去化月數(shù)為24.7個月，環(huán)比上升2.8個月。目前短期庫存去化月數(shù)進一步走高，但我們認為行業(yè)供給過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結構中老庫存及短期無效庫存均在走高。
主要政策新聞：宏觀層面，中共中央、國務院指出以不發(fā)生規(guī)模性失業(yè)風險為底線，持續(xù)促進就業(yè)質的有效提升和量的合理增長。國新辦新聞發(fā)布會上央行行長潘功勝宣布降低存款準備金率與政策利率，將下調存款準備金率0.5個百分點；降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右；保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%。政治局會議強調要加大財政貨幣政策逆周期調節(jié)力度，保證必要的財政支出；要降低存款準備金率，實施有力度的降息；要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地；要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率等。因城施策方面，成都住建局推動融資白名單及去庫存措施；江蘇宣布均已建立房票安置政策體系；廣州南沙全面放開住房限購。
公司動態(tài)跟蹤：投融資方面，張江高科發(fā)起設立基金“上海張江燧玥創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)”。股份轉讓方面，大悅城擬于深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所公開掛牌轉讓全資子公司深圳寶興電線電纜制造有限公司100%股權；中華企業(yè)擬公開掛牌轉讓公司和公司下屬公司上海原經(jīng)房地產(chǎn)所共同持有瀛浦置業(yè)100%的股權及相關債權。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲20.14%，滬深300指數(shù)上漲15.7%，相對收益為4.44%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第4位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：陽光股份、金融街、城投控股、合肥城建、新湖中寶，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為電子城、同達創(chuàng)業(yè)、迪馬股份、世茂股份、海泰發(fā)展。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲12.01%，滬深300指數(shù)上漲15.7%，相對收益為-3.69%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企24/25PE均值分別為8.6/8.1倍；物管24/25PE均值分別13.9/12.3倍。
投資分析意見：今年430政策以來中央政策思路由供給側轉向需求側，并在近期924國新辦會議和926政治局會議后政策進一步聚焦需求側和改善居民資產(chǎn)負債表，財政貨幣政策齊發(fā)力，房地產(chǎn)放松政策頻出，要求房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。同時，在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調整之后，當前按揭負擔比、租金回報率、千人開工套數(shù)等三大底部信號顯現(xiàn)，并在政策推動下預計房地產(chǎn)有望筑底企穩(wěn)。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，推薦優(yōu)質產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、金地集團、新城控股；H股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團；建議關注：我愛我家、貝殼、綠城中國、保利置業(yè)、城建發(fā)展、綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：華潤萬象、招商積余、綠城服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期
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