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城中村改造新思路、更務(wù)實(shí)
　　此次發(fā)布會(huì)明確重點(diǎn)35城有220萬(wàn)套城中村和危房改造需求，如果考慮297個(gè)地級(jí)市需求會(huì)更大。在此基礎(chǔ)上提出將新增100萬(wàn)套城中村改造，并重啟貨幣化安置。這是23年7月以來(lái)我國(guó)首次明確城中村改造規(guī)模、梳理后續(xù)改造潛力、優(yōu)化安置方式。去年城中村改造推進(jìn)以來(lái)，一度推進(jìn)房票安置形式，但效果有限。此次再度采用貨幣化安置方式，我們認(rèn)為是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下最務(wù)實(shí)的安置方式，符合消化存量的政策思路，也有利于刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)。
　　100萬(wàn)套影響多大？
　　我們整理了廣州、深圳、武漢、重慶等城中村樣本數(shù)據(jù)，戶均面積差異很大，樣本數(shù)據(jù)在100-300+平米之間波動(dòng)（廣深較大，如廣州可達(dá)到280平米/戶），考慮到城中村中普遍存在違建，無(wú)證面積較多，部分樣本項(xiàng)目無(wú)權(quán)屬面積占比最高可達(dá)50%，且每戶實(shí)際擁有套數(shù)會(huì)大于戶數(shù)，我們綜合評(píng)估給予每套120平米計(jì)算，對(duì)應(yīng)1.2億平米需求，按9月中指百城二手房1.4萬(wàn)/平米價(jià)格疊加50%計(jì)算城中村貨幣化安置折扣比例（根據(jù)部分城市樣本項(xiàng)目估算），對(duì)應(yīng)8400億購(gòu)買力釋放，假設(shè)購(gòu)買力全部投向樓市新房，約占到我們預(yù)測(cè)2024年商品住宅銷售額的11%（按-25%增速計(jì)算），而考慮到這些購(gòu)買力會(huì)在未來(lái)幾年平緩釋放，同時(shí)會(huì)分流至消費(fèi)或者二手房，則每年貢獻(xiàn)度會(huì)下降。未來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注是否有更多的資金支持政策以及城中村改造潛力能否進(jìn)一步挖掘。
　　“嚴(yán)控增量”展現(xiàn)思路，“收儲(chǔ)”細(xì)則仍有待優(yōu)化
　　此次發(fā)布會(huì)對(duì)926政治局會(huì)議提出的“嚴(yán)控增量”給出明確措施，將優(yōu)先回購(gòu)企業(yè)無(wú)力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，資金方面除了專項(xiàng)債券，還將研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，央行也將提供專項(xiàng)再貸款支持，收回的土地再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴(yán)格把控。另外鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)和促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。自然資源部在6月提出18條措施處置閑置存量土地，今天則在資金來(lái)源和使用方式層面給予了更加明確的思路。存量房“收儲(chǔ)”層面變化不大，依然強(qiáng)調(diào)“自主決策”、“自愿實(shí)施”，比5月增加專項(xiàng)債作為資金來(lái)源。但如我們一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)，存量商品房的難點(diǎn)不在于資金規(guī)模，而在于價(jià)格匹配和責(zé)任匹配?；刭?gòu)?fù)恋睾褪諆?chǔ)商品房在操作層面相似，后續(xù)更加需要關(guān)注落實(shí)難度而不是資金體量。
　　“白名單”規(guī)?？焖贁U(kuò)展
　　9月末“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目審批通過(guò)貸款1.43萬(wàn)億元，截至10月16日，已達(dá)到2.23萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2024年底將超過(guò)4萬(wàn)億元，規(guī)模迅速增長(zhǎng)。并強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、“應(yīng)貸盡貸”、“能早盡早”，此次強(qiáng)調(diào)優(yōu)化貸款資金的撥付方式，把資金撥付的時(shí)間提前，對(duì)房企現(xiàn)金流利好。但“白名單”的意義在于守護(hù)在建項(xiàng)目，重點(diǎn)在于保交房攻堅(jiān)，其規(guī)模大小對(duì)于出險(xiǎn)房企的實(shí)際經(jīng)營(yíng)扭轉(zhuǎn)和市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期平穩(wěn)等影響依然有限。
　　投資建議
　　9月以來(lái)，金融組合拳、政治局會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”注入強(qiáng)心劑，各部委協(xié)同有望加速市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)和基本面企穩(wěn)，城中村改造啟動(dòng)帶來(lái)新思路。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份；2）港股開發(fā)：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。