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基本面仍在筑底，推薦資源充沛運(yùn)營穩(wěn)健的房企
　　10月18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年1-9月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。9月數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)基本面仍在筑底中：開發(fā)投資同比降幅小幅收窄，開工降幅擴(kuò)大，竣工降幅收窄；銷售“金九”成色不足，房價(jià)仍在調(diào)整之中，其中一線城市房價(jià)亦有壓力；本月房企到位資金同比降幅有所擴(kuò)大，預(yù)計(jì)后續(xù)仍需融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)發(fā)力。近期地產(chǎn)政策利好頻出，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但仍需要關(guān)注政策推進(jìn)及落實(shí)情況。我們看好在核心城市儲(chǔ)備充沛及運(yùn)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)筑底回升過程中率先受益。
　　投資：開發(fā)投資降幅收窄，開工降幅擴(kuò)大
　　9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%，降幅較8月收窄0.8pct。拆分開發(fā)鏈條具體來看：1）土地端：9月土地市場(chǎng)邊際好轉(zhuǎn)，涉宅用地供應(yīng)與成交建面同比分別下降28%/1%（8月同比下降25%/29%），成交金額同比下降16%，較8月收窄32pct。2）開工端：9月新開工面積同比下降20%，降幅較8月擴(kuò)大3pct，銷售尚未企穩(wěn)與房企拿地不足制約開工規(guī)模。3）竣工端：9月竣工面積下降31%，降幅收窄5pct，21H2起房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，房企新開工同比連續(xù)下滑，房屋開發(fā)周期2-3年，銷售與新開工下滑或逐步傳導(dǎo)至竣工端，后續(xù)竣工表現(xiàn)仍需觀察保交房政策的推進(jìn)情況。
　　銷售：銷售降幅延續(xù)收窄，房價(jià)仍在調(diào)整
　　金九成色不足，但十月房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)或可期待。9月商品房銷售面積/金額同比下降11%/16%，較8月收窄2/1pct。房價(jià)指數(shù)同比跌幅上月有所擴(kuò)大，環(huán)比降幅與8月持平，顯示當(dāng)前市場(chǎng)壓力猶存。9月70城新房價(jià)格指數(shù)同比下降6.1%，降幅較8月擴(kuò)大0.4pct，環(huán)比下降0.7%，降幅較8月持平；70城二手房價(jià)格指數(shù)同比下降9.0%，降幅較8月擴(kuò)大0.4pct，環(huán)比下降0.9%，降幅較8月持平。高能級(jí)城市房價(jià)同樣面臨壓力，北上廣深9月房價(jià)環(huán)比下跌1.3%、1.2%、1.1%、1.3%，除深圳跌幅持平外，北上廣跌幅均較上月有所擴(kuò)大。而十一黃金周以來，市場(chǎng)信心有所修復(fù)，17日住建部等多部門召開發(fā)布會(huì)，釋放一攬子穩(wěn)地產(chǎn)政策，或進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。
　　融資：房企現(xiàn)金流改善仍需白名單機(jī)制進(jìn)一步發(fā)力
　　9月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑18%，較8月擴(kuò)大8pct。具體來看：1、9月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑26%、22%，降幅較8月擴(kuò)大11、4pct；2、9月國內(nèi)貸款同比下降14%，由升轉(zhuǎn)降；自籌資金同比下降14%，降幅較8月擴(kuò)大8pct。銷售調(diào)整的過程中，房企定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款到位資金降幅仍大于整體，且降幅在本月均小幅擴(kuò)大，開發(fā)貸由于去年同期高基數(shù)，本月降幅亦有所擴(kuò)大。房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制仍不斷落地中，據(jù)國家金融監(jiān)管局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元，較8月21日的1.4萬億再度增長。后續(xù)白名單機(jī)制仍將在緩解房企現(xiàn)金流壓力方面持續(xù)扮演重要角色。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：綠城服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。