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銷(xiāo)售同比大幅改善，二手依舊好于新房。2024年1-10月，商品房銷(xiāo)售額同比-20.9%，降幅較1-9月收窄了1.8個(gè)百分點(diǎn)；10月單月同比-1.0%，降幅較9月大幅收窄了15.3個(gè)百分點(diǎn)。9月末出臺(tái)的一系列需求端利好政策效果較為明顯。2024年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售額累計(jì)同比-35%，10月單月同比+5%，為自2023年6月以來(lái)首次轉(zhuǎn)正，Top20房企中有六成10月單月同比為正。2024年1-10月，30城新建商品房成交面積累計(jì)同比-29%，10月單月同比-5%；18城二手住宅成交套數(shù)累計(jì)同比+1%，10月單月同比+28%；30城新建商品房的單月成交面積約為2019年同期的67%，而18城二手住宅單月成交套數(shù)約為2019年同期的150%，均較前幾個(gè)月明顯提升。
　　房?jī)r(jià)初現(xiàn)修復(fù)跡象，需求端政策效果顯現(xiàn)。2024年1-10月，商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比-6.1%，降幅較1-9月收窄了0.7個(gè)百分點(diǎn)。2024年10月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格均出現(xiàn)修復(fù)跡象，且二手修復(fù)情況好于新房，其中一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比為13個(gè)月來(lái)首次轉(zhuǎn)正。我們始終強(qiáng)調(diào)，“房?jī)r(jià)止跌”是地產(chǎn)基本面復(fù)蘇的標(biāo)志，也是判斷房企資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的前提。觀察歷史四輪政策后全國(guó)冰山指數(shù)表現(xiàn)，此前每輪政策相對(duì)上一輪政策的房?jī)r(jià)跌幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，但本輪政策時(shí)點(diǎn)二手房最低掛牌價(jià)有企穩(wěn)跡象，一線城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)，我們推測(cè)是因?yàn)橄拶?gòu)政策放寬后成交量激增，快速消化了低價(jià)房源；二線城市緊隨其后，“以價(jià)換量”有望逆轉(zhuǎn)。
　　開(kāi)發(fā)投資降幅重新擴(kuò)大，房企拿地意愿依舊不足。2024年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比-10.3%，降幅較1-9月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)；10月單月同比-12.3%，降幅較9月擴(kuò)大了3.0個(gè)百分點(diǎn)。拆解開(kāi)發(fā)投資額用途，施工投資項(xiàng)仍占主導(dǎo)但拖累逐漸收窄，而土地購(gòu)置項(xiàng)對(duì)開(kāi)發(fā)投資額的拖累邊際加深。2024年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益拿地額累計(jì)同比-39%，10月單月同比-42%；300城住宅用地成交建面同比-26%，10月單月同比-24%，單月成交溢價(jià)率1.7%仍處于低位；國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比-23%，10月單月同比-11%。
　　房企融資降幅持續(xù)收窄，銷(xiāo)售回款拖累逐步減輕。2024年1-10月，房企到位資金同比-19.2%，降幅較1-9月收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)；10月單月同比-10.8%，降幅較9月收窄了7.7個(gè)百分點(diǎn)。拆解房企資金來(lái)源，2024年1-10月，定金及預(yù)收款同比-27.7%，個(gè)人按揭貸款同比-32.8%，降幅均持續(xù)收窄。房企非銀融資也持續(xù)改善，2024年1-10月，房企非銀融資同比-29%，降幅較1-9月收窄了1.5個(gè)百分點(diǎn)，10月單月同比+1%。
　　開(kāi)竣工單月波動(dòng)較大，但趨勢(shì)明確。新開(kāi)工降幅擴(kuò)大，規(guī)模仍在低位。2024年1-10月，新開(kāi)工面積同比-22.6%，降幅較1-9月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)；10月單月同比-26.7%，降幅較9月擴(kuò)大了6.8個(gè)百分點(diǎn)，單月新開(kāi)工僅為2019年同期的26%?？⒐そ捣照?，但下行趨勢(shì)明確。2024年1-10月，竣工面積同比-23.9%，降幅較1-9月收窄了0.5個(gè)百分點(diǎn)；10月單月同比-20.1%，降幅較9月收窄了11.3個(gè)百分點(diǎn)，單月竣工為2019年同期的69%。
　　投資建議：隨著9月末需求端政策效果顯現(xiàn)，銷(xiāo)售量?jī)r(jià)指標(biāo)均邊際改善，但開(kāi)發(fā)投資尚未好轉(zhuǎn)。一方面，在房?jī)r(jià)整體止跌之前（個(gè)別城市止跌是不夠的），很難給出房企的合理估值，因此從價(jià)值角度建議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)保持關(guān)注。另一方面，在房?jī)r(jià)整體止跌之前，仍會(huì)有各種支持政策出臺(tái)，板塊仍然有周期性的博弈機(jī)會(huì)。后續(xù)地產(chǎn)板塊的行情演繹將取決于樓市量?jī)r(jià)修復(fù)的持續(xù)性以及存量土地回收和城中村改造擴(kuò)圍等政策的落地進(jìn)度。個(gè)股端，持續(xù)推薦保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、貝殼-W。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。