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板塊行情：第52周（12月23日-12月27日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)-3.5%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第27。
　　政策要聞：中央層面：住建部：2025年，中國將大力實(shí)施城市更新，重點(diǎn)推進(jìn)老舊小區(qū)改造、燃?xì)夤艿栏碌软?xiàng)目，提升城市競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。。地方層面：1）太原：出臺多項(xiàng)措施規(guī)范房地產(chǎn)市場，包括商品房封頂預(yù)售、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管和推進(jìn)“交房即交證”。2）鎮(zhèn)江：提高改善型住宅貸款額度，最高可上浮20%，取消商轉(zhuǎn)公貼息業(yè)務(wù)，延續(xù)貸款支持政策至2025年底。3）伊犁：改造提取公積金，提高最高貸款額度至80萬元。4）襄陽：中心城區(qū)發(fā)布購房補(bǔ)貼細(xì)則，補(bǔ)貼金額最高15萬元。5）淮南：自2025年1月起，提高租房提取額度至2000元/月，支持綠色建筑貸款，實(shí)施人才禮遇政策。6）桂林：取消異地購房提取限制，首套、二套住房首付比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%。7）深圳：率先推出商轉(zhuǎn)公貸款零材料辦理模式，提升效率至3天放款。8）海南：于繳存2025年1月住房公積金前，按職工2024年的實(shí)際月平均工資總額，調(diào)整2025年住房公積金繳存基數(shù)。9）天津：2025年起為困難職工提供公積金貸款利息補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度為已還利息的50%，有效期5年。10）哈爾濱：保障性住房實(shí)行配售制，實(shí)行一房一價(jià)，統(tǒng)一納入市房屋聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)管理。11）秦皇島：允許繳存職工提取公積金直付首付款，首付款金額變動后不再受理申請。12）北海：降低二套房首付比例至20%，多子女家庭住房公積金貸款最高可上浮20%。
　　公司動態(tài)：1）融創(chuàng)中國：公布境內(nèi)債二次重組進(jìn)展，新增4只債券獲表決通過，融創(chuàng)自11月27日公布10只境內(nèi)債券整體重組方案以來，在三周時間中已有6只債券爭取到持有人支持重組。2）保利發(fā)展：15.94億元商用物業(yè)ABS更新至“已反饋”。3）萬科：向工行深圳羅湖支行貸款21.7億，由三家子公司提供擔(dān)保，本次擔(dān)保發(fā)生后，萬科及控股子公司對外擔(dān)保總額將為1186.73億元，占2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為47.32%；繼續(xù)以物抵債，萬物云5500萬收購萬驛商管100%股權(quán)。4）華潤置地：深圳萬象城二期ABS完成發(fā)行，規(guī)模56億元。
　　銷售端：新房成交同比下降0.5%，二手房成交同比上升48%。1）本周20城商品房成交面積480.5萬方，商品房日平均成交面積68.64萬方，環(huán)比上升30%，同比增速0%；2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今20城成交面積12106萬方，累計(jì)同比下降19%。3）第52周10城二手房成交面積217.6萬方，日平均成交面積31.09萬方，環(huán)比上升6%，同比上升48%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今10城二手房成交面積7826萬方，同比上漲7%。
　　投資策略：2025年我們更為關(guān)注廣義財(cái)政的擴(kuò)張助力經(jīng)濟(jì)改善，從而為地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造條件，地產(chǎn)本輪將演繹后周期屬性。地產(chǎn)自身的政策則更聚焦于城市庫存的消化，構(gòu)建合理的損失分擔(dān)機(jī)制，疏通城中村改造和收儲微觀堵點(diǎn)，有可能會讓地產(chǎn)銷售的量價(jià)更早見底。當(dāng)下房企更為聚焦于核心城市的改善產(chǎn)品目前僅能作為必備的戰(zhàn)術(shù)動作，但部分房企已經(jīng)體現(xiàn)出來品牌優(yōu)勢、系統(tǒng)化的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，有可能成為提升ROE的基礎(chǔ)。建議重點(diǎn)關(guān)注綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、華潤萬象生活、貝殼-W、城建發(fā)展、天地源、中新集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。