>> 太平洋證券-房地產(chǎn)行業(yè)報告：重啟土儲專項債，存量用地加速去庫存-241231
| 上傳日期： |
2024/12/31 |
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| 1247KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
太平洋證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
徐超,戴梓涵 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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一、拿地開工率低，中央出臺支持盤活存量閑置土地相關(guān)政策。2021年房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，民企大量退出土地市場，城投起到拖底作用，但開發(fā)能力較弱。5月17號國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會提及“支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地”。隨后，自然資源部及國家發(fā)改委出臺了一系列關(guān)于妥善處置閑置存量土地的政策措施。
二、時隔五年重啟土儲專項債，加快消化存量土地。11月11日，自然資源部公布了《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，為收購?fù)恋靥峁┝司唧w的指導(dǎo)策略。土儲專項債起于2017年，2019年9月停止發(fā)行。專項債收購存量土地有助于減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
三、多地公開征集收回收購存量閑置土地。目前多地發(fā)布公告公開征集收回收購存量閑置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂寧、自貢市，以及金沙縣、永?？h等地，以三四線城市及縣城為主。
四、地方政府“收儲”存量房案例。廣州收回收購三幅未開發(fā)閑置土地。今年下半年以來，越秀先后發(fā)布三則公告，廣州市土地開發(fā)中心收回/收儲白云區(qū)廣龍地塊、番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊以及大干圍地塊。政府?dāng)M收購華僑城武漢洪山區(qū)TOD項目地塊。天津市東麗區(qū)土整中心收購天津津投城市開發(fā)沙柳北路地塊。岳陽市土地儲備中心收購華升股份控股子公司地塊。
五、收回收購?fù)恋孛媾R的挑戰(zhàn)。抵押債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，土地價格下跌預(yù)期，回收定價存在一定矛盾。
六、投資建議。目前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生根本變化，5月17日國務(wù)院會議提及支持地方政府收回、收購閑置存量住宅用地后，11月重啟土地儲備專項債，在資金方面給予地方政府收回收購?fù)恋刂匾С帧Ｎ覀冋J(rèn)為隨著專項債政策工具的推出，有助于改善房企資金狀況，提高經(jīng)營能力，加快盤活存量土地，從土地端對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)起到推動作用。目前多地積極響應(yīng)政策，發(fā)布公告公開征集收回收購存量閑置土地，但多數(shù)為三四線城市及縣城，部分地區(qū)也有政府收回收購企業(yè)存量土地落地?？紤]到收回收購?fù)恋厝悦媾R抵押債權(quán)關(guān)系、定價等方面的問題，后續(xù)政策效果有待進(jìn)一步觀察，建議關(guān)注相關(guān)地方國企及開發(fā)商。
七、風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險；個別房企信用違約風(fēng)險；房地產(chǎn)政策落地進(jìn)程不及預(yù)期
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