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需求端：
　　預(yù)計(jì)2025年商品房銷(xiāo)售金額為8.46萬(wàn)億，同比-11.3%；銷(xiāo)售面積為8.88億平，同比-8.1%。2024年1-11月商品房銷(xiāo)售金額8.51萬(wàn)億，累計(jì)同比增速為-19.2%、前值為-20.9%。2024年1-11月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積8.61億平，累計(jì)同比增速為-14.3%、前值為-15.8%。使用土地成交金額作為預(yù)測(cè)變量，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售金額。預(yù)計(jì)2024年商品房銷(xiāo)售金額為9.54萬(wàn)億元，同比增速為-18.2%；2025年商品房銷(xiāo)售金額為8.46萬(wàn)億元，同比增速為-11.3%。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)跌幅延續(xù)放緩趨勢(shì)，據(jù)此預(yù)測(cè)銷(xiāo)售面積。預(yù)計(jì)2024年商品房銷(xiāo)售面積為9.67億平，同比增速為-13.5%；2025年商品房銷(xiāo)售面積為8.88億平，同比增速為-8.1%。
　　供給端：
　　新開(kāi)工：預(yù)計(jì)2025年房屋新開(kāi)工面積為5.99億平，同比-18.8%。2024年1-11月房屋新開(kāi)工面積為6.73億平，累計(jì)同比增速為-23.0%、前值為-22.6%。我們認(rèn)為，"以銷(xiāo)定產(chǎn)"成為當(dāng)前房企普遍的選擇，使用銷(xiāo)售面積增速作為預(yù)測(cè)變量，預(yù)測(cè)新開(kāi)工面積增速。預(yù)計(jì)2024年房屋新開(kāi)工面積為7.38億平，同比增速為-22.6%；2025年房屋新開(kāi)工面積為5.99億平，同比增速為-18.8%。
　　竣工：預(yù)計(jì)2025年竣工面積為6.75億平，同比-10.7%。2024年1-11月房屋竣工面積為6.73億平，累計(jì)同比增速為-23.0%、前值為-22.6%。其中，6月單月竣工面積同比增速為-29.6%，前值為-18.4%。我們根據(jù)商品房銷(xiāo)售面積擬合竣工數(shù)據(jù)。預(yù)計(jì)2024年房屋竣工面積為7.56億平，同比增速為-24.2%；2025年房屋竣工面積為6.75億平，同比增速為-10.7%。
　　施工：預(yù)計(jì)2025年末施工面積為66.6億平,同比-9.4%。2024年11月末房屋施工面積為72.6億平，同比增速為-12.7%、前值為-12.4%。使用新開(kāi)工面積與施工面積的比值來(lái)預(yù)測(cè)施工面積。預(yù)計(jì)2024年末施工面積為73.5億平,同比增速為-12.3%；2025年末施工面積為66.6億平,同比增速為-9.4%。
　　投資：預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額8.8萬(wàn)億，同比-11.9%。2024年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額為9.36萬(wàn)億，累計(jì)同比增速為-10.4%、前值為-10.3%。我們將開(kāi)發(fā)投資分為施工投資和土地購(gòu)置費(fèi)兩部分分別進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)2024年施工強(qiáng)度為811.9元/平，同比增速為-2.1%；2025年施工強(qiáng)度為828.1元/平，同比增速為2.0%。預(yù)計(jì)2024年土地購(gòu)置費(fèi)為3.6萬(wàn)億元，同比增速為-7.0%；2025年土地購(gòu)置費(fèi)為3.0萬(wàn)億元，同比增速為-16.9%。預(yù)計(jì)2024年開(kāi)發(fā)投資金額為10.0萬(wàn)億元，同比增速為-10.0%；2025年開(kāi)發(fā)投資金額為8.8萬(wàn)億元，同比增速為-11.9%。
　　房?jī)r(jià)：
　　核心城市房?jī)r(jià)韌性更強(qiáng)，有望率先實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。整體而言，城市能級(jí)越高，房?jī)r(jià)韌性越強(qiáng)，止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭越早也越明顯。我們預(yù)計(jì)一線城市和核心二線城市在政策的持續(xù)發(fā)力之下和較強(qiáng)需求的支撐之下，房?jī)r(jià)有望率先“止跌回穩(wěn)”。需求不足的低能級(jí)城市，房?jī)r(jià)雖然處于深度調(diào)整的狀態(tài)，但后續(xù)新房依然面臨緩慢而持久的去庫(kù)存壓力。
　　投資策略：
　　我們認(rèn)為，當(dāng)前政策方向明確，中央持續(xù)表露出維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的意愿，后續(xù)政策將會(huì)持續(xù)積極，推進(jìn)政策落地的力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。當(dāng)前地產(chǎn)板塊在供需兩端都在迎來(lái)更加積極、持續(xù)的政策拉動(dòng)，建議持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為，核心城市當(dāng)前的問(wèn)題更多是供給的結(jié)構(gòu)性失衡，而非需求不足。隨著政策的持續(xù)發(fā)力和需求的釋放，核心城市市場(chǎng)有望率先實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，將利好重點(diǎn)布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，推薦保利發(fā)展，招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等也有望受益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)