>> 東吳證券-建筑材料行業(yè)+公司首次覆蓋：房地產(chǎn)周期拐點可期，有望激活建筑設(shè)計與地產(chǎn)鏈需求-241231
| 上傳日期： |
2024/12/31 |
大小： |
2428KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
黃詩濤 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
房地產(chǎn)周期拐點可期，二手房有望率先修復(fù)帶動新房市場企穩(wěn)：（1）城鎮(zhèn)化率的提升是促進房地產(chǎn)市場規(guī)模增長的重要動能。相較于發(fā)達國家，我國城鎮(zhèn)化的起步階段較晚，根據(jù)聯(lián)合國數(shù)據(jù)，我國2024年城鎮(zhèn)化率預(yù)測數(shù)據(jù)為65.5%，仍有一定的成長空間；（2）2024年1-11月，全國商品房和商品住宅銷售面積分別為86118/72224萬平方米，同比下滑14.3%/16.0%，全國商品房和商品住宅銷售額分別為85125/74871億元，同比下滑19.2%/20.0%；今年5月以來多地陸續(xù)出臺房地產(chǎn)新政，涉及優(yōu)化限購、首付比例、商業(yè)貸款利率等方面，10月單月銷售數(shù)據(jù)同比跌幅大幅好轉(zhuǎn)已接近轉(zhuǎn)正，11月單月商品房銷售面積和銷售額同比轉(zhuǎn)正，分別為3.2%/1.0%。9月政治局會議首提止跌回穩(wěn)，傳達了政府堅定維穩(wěn)的決心；（3）根據(jù)東吳證券地產(chǎn)組預(yù)測，2025年全國商品房銷售面積樂觀、中性、悲觀預(yù)期下增速分別為-3.7%、-6.7%、-10.4%，對應(yīng)的絕對值分別為9.3億平方米、9.1億平方米、8.7億平方米；中性預(yù)測下，2025年新房/二手房成交面積分別為7.6億平方米、6.3億平方米，則對應(yīng)全國住房成交面積的總量為13.9億平方米，其中新房和二手房占比分別為54.6%/45.4%。
地產(chǎn)收儲框架逐步清晰，有望帶動銷售溫和復(fù)蘇：2023年末開始，各地陸續(xù)推出“以舊換新”政策，對比收儲新房和二手房的優(yōu)劣勢，總體而言，收購新房政策的落地操作性和可復(fù)制性更強，而收購二手房對市場需求的提振作用更強。收儲模式的作用主要有：（1）為保障性租賃住房提供增量；（2）消化庫存改善供需關(guān)系，穩(wěn)定房價預(yù)期；（3）緩解被收儲開發(fā)商流動性壓力，助力保交樓。收儲政策可以緩解被收儲房企的現(xiàn)金流壓力，從而助力保交樓進程推進；且收儲價格一定程度上能夠成為周邊區(qū)域的價格底限，構(gòu)成一定的價格錨定作用，穩(wěn)定民眾的房價預(yù)期。整體而言，地產(chǎn)收儲框架逐步清晰，有望帶動銷售的溫和復(fù)蘇。
投資建議：我國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)局部復(fù)蘇，在過去幾年的房地產(chǎn)下行階段中，市場信心嚴重受損，行業(yè)預(yù)期持續(xù)悲觀，今年9月政治局會議首提止跌回穩(wěn)，政策導(dǎo)向較此前更為積極，市場出現(xiàn)局部復(fù)蘇，行業(yè)周期拐點可期。且本輪行業(yè)復(fù)蘇中，二手房的修復(fù)速度明顯領(lǐng)先于新房。近年來多個城市的二手房成交占比迅速提升并超過新房，今年以來一線城市和核心二線城市如成都、西安、武漢、大連等，二手房成交復(fù)蘇態(tài)勢明顯。今年5月推出的收儲正常著力于供給端，同時助力保交樓和保障房工作，收購二手房對市場的提振作用較強。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，我們認為以下幾類標的值得關(guān)注：（1）前端設(shè)計環(huán)節(jié)，主營業(yè)務(wù)為設(shè)計規(guī)劃類的標的；（2）中端土建與新開工環(huán)節(jié)的標的；（3）后端竣工與裝修環(huán)節(jié)，例如主營業(yè)務(wù)中包含防水、涂料、PVC及PPR管等業(yè)務(wù)的標的。
風(fēng)險提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；政策放松不及預(yù)期；收儲政策后續(xù)落地進度不及預(yù)期。
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