>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：大力實(shí)施城市更新，中長(zhǎng)期資金加速入市，房企業(yè)績(jī)繼續(xù)承壓-250126
| 上傳日期： |
2025/1/26 |
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| 格式： |
pdf 共14頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（25/1/18-25/1/24）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交268.5萬(wàn)平米，環(huán)比+3%；其中，一二線環(huán)比+1%、三四線環(huán)比+22%；1月一手房月成交同比3%，較12月-12pct；其中，一二線同比+2%、三四線同比-36%，分別較12月10pct和-11pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交121萬(wàn)平米，環(huán)比-13%；1月累計(jì)成交同比+48%，較12月-7pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)83萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)成交推盤(pán)比1.27倍，最近三個(gè)月（24年10-12月）分別為1.51倍、1.26倍和1.25倍。至上周末，15城可售面積9,224萬(wàn)平米，環(huán)比-0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為14.9個(gè)月，環(huán)比上升0.3個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)已連續(xù)3個(gè)月下降，行業(yè)新房市場(chǎng)繼續(xù)去庫(kù)存，并且我們認(rèn)為由于行業(yè)供給過(guò)度出清，行業(yè)中有效庫(kù)存處于低庫(kù)存階段，但結(jié)構(gòu)中三四線庫(kù)存和土地狀態(tài)庫(kù)存等無(wú)效庫(kù)存均處于高位。
主要政策新聞：宏觀方面，國(guó)務(wù)院副總理何立峰在全國(guó)城市更新工作部署視頻會(huì)議表示，要大力實(shí)施城市更新，有力有序有效推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)；國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，截至目前，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已成功支持1400萬(wàn)套住房建設(shè)并交付；中央金融辦、中國(guó)證監(jiān)會(huì)等六部門(mén)：發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)中長(zhǎng)期資金入市工作的實(shí)施方案》。因城施策方面，廣東省政府發(fā)文指出，要完善債券違約風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制、穩(wěn)妥防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)；廣西欽州發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策，優(yōu)化工抵房網(wǎng)簽備案；北京發(fā)布城市更新新政，支持企業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)”盤(pán)活存量土地資源。公積金方面：常州法拍房可以申請(qǐng)使用住房公積金貸款；福建泉州多子女家庭最高可貸公積金120萬(wàn)元；瀘州市住房公積金政策優(yōu)化，可直接提取支付購(gòu)房首付。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：2024年度業(yè)績(jī)：天健集團(tuán)5.4億元到7億元（同比-53.9%到66.4%），建發(fā)股份24億元到35億元（同比-73%到-82%），南山控股-13.8億元到18.9億元（同比-1038%到-1385%），我愛(ài)我家0.7億元到1億元（同比-108%到112%），大悅城-26億元到-34億元（同比虧損擴(kuò)大），深深房A 1.7到2.5億元（同比+0.33%到+30.23%），棲霞建設(shè)-8億元到-9.5億元（同比虧損擴(kuò)大），金融街-90億元到-120億元（同比虧損擴(kuò)大），中交地產(chǎn)-53億元（同比虧損擴(kuò)大）。融資方面：華潤(rùn)置地向銀行借款20億元，貸款期限為3年；招商蛇口發(fā)行10億元中期票據(jù)；融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)重組方案獲批。萬(wàn)科選擇行使“20萬(wàn)科02”公司債券的發(fā)行人贖回選擇權(quán)，將以票面面值加最后一期利息向投資者贖回全部債券。出售資產(chǎn)：中交地產(chǎn)擬將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.29%，滬深300指數(shù)上漲0.54%，相對(duì)收益為-1.83%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第27位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：粵宏遠(yuǎn)A、萬(wàn)科A、新華聯(lián)、深振業(yè)A、南都物業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為寧波富達(dá)、榮豐控股、亞太實(shí)業(yè)、中交地產(chǎn)、榮盛發(fā)展。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.26%，滬深300指數(shù)上漲0.54%，相對(duì)收益為-0.8%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企24/25PE均值分別為8.9/8.3倍；物管24/25PE均值分別12/11倍。
投資分析意見(jiàn)：9月“止跌回穩(wěn)”和12月“穩(wěn)住樓市股市”的連續(xù)表態(tài)明確了修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表的政策思路，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更積極有為的政策推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)有望筑底，并預(yù)計(jì)今年行業(yè)總量仍偏弱、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，其中一二線城市有望供需逆轉(zhuǎn)、并展現(xiàn)出強(qiáng)彈性，同時(shí)考慮到行業(yè)供給出清接近終章，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企有望復(fù)制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來(lái)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國(guó)；2）低估值修復(fù)房企：建發(fā)股份、新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、保利置業(yè)；3）收儲(chǔ)及城改受益房企：越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注城投控股、城建發(fā)展；4）二手房中介：關(guān)注貝殼、我愛(ài)我家；5）物業(yè)管理：華潤(rùn)萬(wàn)象、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)，關(guān)注新城悅服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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