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核心觀點(diǎn)
　　止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)明顯更為積極，常規(guī)產(chǎn)業(yè)政策已接近用足，當(dāng)前量?jī)r(jià)脈沖逐步降溫，趨勢(shì)反轉(zhuǎn)還需時(shí)間，但量的急跌過程基本結(jié)束，房?jī)r(jià)距離均衡位置更近一步，政策也將進(jìn)入超常規(guī)區(qū)間，行業(yè)邊際上最困難的時(shí)候可能正在過去。去年4月和9月股價(jià)隱含的預(yù)期相對(duì)悲觀，對(duì)應(yīng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當(dāng)前股票位置已接近9月新政前，可能意味著交易性機(jī)會(huì)。關(guān)注具備核心資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房企、受益于化債的當(dāng)?shù)佚堫^，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的央國(guó)企物業(yè)。
　　周度核心內(nèi)容跟蹤
　　市場(chǎng)：本周長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-1.58%，相對(duì)滬深300的超額收益為-2.11%，行業(yè)排名靠后（28/32）；年初至今長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-4.66%，相對(duì)滬深300的超額收益為-2.07%，行業(yè)排名相對(duì)靠后（23/32）。本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較差，開發(fā)類普遍下跌，物管類有漲有跌，收租類有所補(bǔ)漲。
　　政策：四部門聯(lián)合印發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，各地繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。
　　中央：自然資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、金監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，各地需依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃，編制土地儲(chǔ)備三年滾動(dòng)計(jì)劃，合理確定未來三年土地儲(chǔ)備規(guī)模；對(duì)于三年內(nèi)可收儲(chǔ)的土地資源，要在總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等進(jìn)行統(tǒng)籌安排，結(jié)合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲(chǔ)備片區(qū)，優(yōu)先儲(chǔ)備空閑、低效利用等存量建設(shè)用地。地方：廣西欽州進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施，包括優(yōu)化“工抵房”網(wǎng)簽備案、購(gòu)房補(bǔ)貼、住房公積金購(gòu)房使用的支持力度、商業(yè)性個(gè)人住房貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳納時(shí)間等九個(gè)方面。四川瀘州、福建泉州、江蘇常州等優(yōu)化公積金相關(guān)政策。
　　銷售：本周樣本城市新房備案同比邊際基本持平，二手繼續(xù)回落。
　　新房備案同比邊際基本持平，二手繼續(xù)回落。37城新房成交面積當(dāng)周同比+8.3%，較上周降低0.5pct，19城二手房成交面積當(dāng)周同比+9.7%，較上周降低18.3pct；年初至今37城新房成交面積累計(jì)同比+12.7%，19城二手房成交面積累計(jì)同比+27.1%。截至1月24日，1月37城新房成交面積當(dāng)月同比+12.7%，19城二手成交面積+27.1%，12城新房及二手合計(jì)+17.3%。
　　當(dāng)周熱點(diǎn)：房?jī)r(jià)尋底進(jìn)程中的區(qū)域和板塊分化
　　從全局來看，當(dāng)前均價(jià)已接近歷史支撐位，累積調(diào)整時(shí)間也超過三年，可能意味著主跌浪過去，只是從實(shí)際利率和風(fēng)險(xiǎn)偏好等定價(jià)因子而言，未來的合理估值中樞應(yīng)該比過去要低一些，隱含更高的合意租售比。從結(jié)構(gòu)來看，大城市均價(jià)仍未到達(dá)歷史支撐位，趨勢(shì)性的止跌回穩(wěn)可能需要超常規(guī)政策發(fā)力；無風(fēng)險(xiǎn)利率低于租售比，只是回穩(wěn)的必要條件之一，但對(duì)于定價(jià)而言，增長(zhǎng)預(yù)期可能更重要，意味著實(shí)際利率才是最關(guān)鍵的錨，一方面需要足夠低的名義利率，另一方面更需要就業(yè)和收入改善背景下的良性通脹；小城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)已接近重置成本，租售比也已不低，進(jìn)一步下跌的空間非常有限，只是量的過剩導(dǎo)致非核心區(qū)房?jī)r(jià)難有起色且面臨長(zhǎng)期折舊和空置壓力。大城市內(nèi)部，部分片區(qū)或者資產(chǎn)類型下跌幅度較大，租售比已具備明顯吸引力，且可實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，預(yù)計(jì)已進(jìn)入底部區(qū)間；核心區(qū)新房由于地價(jià)上漲，短期具備成本驅(qū)動(dòng)型漲價(jià)可能，只是持續(xù)性還需觀察；而中高總價(jià)段由于收入預(yù)期承壓，預(yù)計(jì)仍有一定壓力。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求端量?jī)r(jià)持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期。