>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)3月策略專題報告：內(nèi)生和外生因素支撐下的需求中樞-250226
| 上傳日期： |
2025/3/2 |
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| 4825KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
胡孝宇 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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居民購房持續(xù)釋放。從銷售看，一線城市的二手房市場表現(xiàn)整體較好，雖受春節(jié)假期的影響，但同比表現(xiàn)優(yōu)于2024年同期，表現(xiàn)出核心城市樓市的韌性。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，我們將新房和二手房市場匯總發(fā)現(xiàn)，28個重點城市2025年1月整體銷售面積同比微降0.89%，考慮到2025年1月末為春節(jié)假期，我們認為28地的城市逐漸表現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。從拿地看，2025年1月百城土地成交建面中一線城市占比達28.07%，房企拿地趨于核心；2025年1月百城土地成交溢價率為8.73%，是2021年8月以來的最高水平；2025年2月上海土拍平均溢價率33.56%，是2019年以來最高水平。
內(nèi)生和外力共同支持住房需求。按照居民住房需求產(chǎn)生的來源，我們將需求分為兩類。1)內(nèi)生需求：人口增長和城鎮(zhèn)化進程主要導致城鎮(zhèn)人口增長，新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生剛性需求；人均住房面積提升、家庭戶均規(guī)模下降主要產(chǎn)生于居民對生活質(zhì)量提高的意愿，由此產(chǎn)生改善性需求。2)外生需求：隨著城市發(fā)展，高齡房屋拆遷或部分老舊社區(qū)改造帶來的更新需求為外生需求。根據(jù)我們的測算，2050年我國住房需求或達8.752億方，其中剛性需求和改善性需求分別為1.689億方(占總需求的19.30%)、6.185億方(占總需求的70.67%)，即內(nèi)生需求共7.874億方；2041~2050年的年均更新需求即外生需求或為0.88億方，占總需求的10.03%。
政策助力止跌回穩(wěn)。截至2025年2月11日，各省級兩會已落幕。按照已發(fā)布的各地政府工作報告中的房地產(chǎn)行業(yè)的表述，房地產(chǎn)新模式、止跌回穩(wěn)等內(nèi)容被多次提及。目前樓市去化依舊承壓，消化庫存或為行業(yè)目前主要工作方向，存量房地收儲或降低樓市庫存、城中村改造有望釋放居民的住房需求。央行在在2024年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中提到實施適度寬松的貨幣政策，因此降低購房門檻、調(diào)低居民購房成本或?qū)⒀永m(xù)，內(nèi)生需求釋放有望得到支撐。
投資建議：2025年1月樓市核心城市呈現(xiàn)熱度延續(xù)的趨勢，中低能級城市的需求釋放有所修復，核心城市2月土拍表現(xiàn)較好，需求的持續(xù)釋放對行業(yè)發(fā)展起重要作用。我們認為2050年前樓市整體需求在8.75億方以上。目前行業(yè)面臨庫存去化的關(guān)鍵階段，內(nèi)生需求和外生需求均對樓市庫存去化起重要作用:維持內(nèi)生需求的穩(wěn)步釋放或為維持樓市的整體基調(diào);在目前的樓市環(huán)境下，外生需求或為2025年重要工作方向，亦有望支撐行業(yè)整體估值。我們認為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運營管理能力具有資金優(yōu)勢，市占率有望進一步抬升。我們看好：保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團、濱江集團、萬科A、新城控股、招商積余；建議關(guān)注：1)優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：華潤萬象生活；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：張江高科、恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭:綠城管理控股；5)中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。
風險提示：政策推動不及預(yù)期的風險、因城施策不及預(yù)期的風險、宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期的風險、資金到位不及預(yù)期的風險、房價大幅波動的風險、人口變化不及預(yù)期的風險、城鎮(zhèn)化進程不及預(yù)期的風險。
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