>> 招銀國(guó)際-房地產(chǎn)行業(yè)：~70%概率二季度板塊受提振，建議增配優(yōu)質(zhì)標(biāo)的-250307
| 上傳日期： |
2025/3/7 |
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pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
招銀國(guó)際 |
| 評(píng)級(jí)： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
張苗,李昀嘉 |
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銷售數(shù)據(jù)顯示一二手房1-2月表現(xiàn)穩(wěn)定，3月勢(shì)頭初顯，且前置指標(biāo)持續(xù)向好，顯示3月小陽(yáng)春可期?！?季度銷售回落幅度”和“是否有政策出臺(tái)”是關(guān)注重點(diǎn)，我們通過(guò)對(duì)二者的情景分析及概率測(cè)算發(fā)現(xiàn)2季度地產(chǎn)板塊受到積極影響的概率遠(yuǎn)超受到消極影響的概率，基于保守和中性假設(shè)，該概率分別高達(dá)67%和77%（圖9）。我們建議投資者擇機(jī)增配板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
前置指標(biāo)顯示“小陽(yáng)春”確定性高。截至3月5日，30城新房年內(nèi)成交面積同比增1%，16城二手房年內(nèi)成交面積同比增39%，1-2月表現(xiàn)超預(yù)期，3月勢(shì)頭初顯。一二手房前置指標(biāo)持續(xù)向好：1）新房認(rèn)購(gòu)指數(shù)自春節(jié)后持續(xù)攀升，正逐步趨近24年10月水平，考慮認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)傳導(dǎo)到網(wǎng)簽成交需10-30天，可推斷3月新房成交將在2月基礎(chǔ)上進(jìn)一步走高。2）二手方帶看數(shù)據(jù)持續(xù)沖高，貝殼區(qū)域數(shù)據(jù)顯示3月2日單日帶看指數(shù)較24年10月高點(diǎn)高出12%，3月成交有望持續(xù)走高。綜上我們認(rèn)為三月小陽(yáng)春可期。
為何對(duì)2季度銷售樂(lè)觀？相較三月小陽(yáng)春，市場(chǎng)更加擔(dān)憂2季度銷售回落幅度，我們對(duì)此持更樂(lè)觀的態(tài)度，由于1）政策端：基于2H24監(jiān)管對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的密切關(guān)注及積極干預(yù)，我們認(rèn)為其主動(dòng)管理市場(chǎng)預(yù)期的決心已示；兩會(huì)中關(guān)于出臺(tái)政策的表述也給予進(jìn)一步印證；因此我們相信監(jiān)管對(duì)小陽(yáng)春后銷售回落的重視程度較往年更高，意味著銷售下滑超預(yù)期后出臺(tái)積極政策的可能性顯著提升，這將一定程度維護(hù)購(gòu)房者信心并維持正常購(gòu)房需求不被過(guò)度抑制；2）情緒端：春節(jié)以來(lái)大中華市場(chǎng)受科技提振表現(xiàn)亮眼，雖積極情緒使居民改善收入預(yù)期尚需時(shí)日，但相較于去年同期，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心存在邊際性改善，這將影響部分居民的購(gòu)房決策；3）融資端：隨著萬(wàn)科事件的處置有所進(jìn)展，購(gòu)房者對(duì)政府采取救助舉措的期待更強(qiáng)，對(duì)國(guó)央企債務(wù)違約擔(dān)憂有一定程度減弱。
地產(chǎn)板塊二季度受到提振的概率高達(dá)~70%。我們基于“小陽(yáng)春后銷售回落幅度”和“積極政策出臺(tái)與否”的不同狀況對(duì)板塊做了情景分析和概率測(cè)算，在保守假設(shè)基礎(chǔ)上，2季度板塊受到積極影響的幾率高達(dá)67%，中性假設(shè)基礎(chǔ)上該幾率高達(dá)77%（圖9）。重要因素包含1）上述政策端因素；2）銷售端如果回落幅度小于預(yù)期則其維持修復(fù)態(tài)勢(shì)的時(shí)間將迎來(lái)半年之久（自24年10月以來(lái)），對(duì)購(gòu)房者和資本市場(chǎng)信心均有提振，有望使板塊估值出現(xiàn)階梯式修復(fù)。
投資建議：基于以上分析，我們認(rèn)為板塊在上半年跑贏大市可能性顯著提高，同時(shí)通過(guò)對(duì)板塊過(guò)往表現(xiàn)的分析發(fā)現(xiàn)：重點(diǎn)公司在三支箭、517、924等政策窗口的回調(diào)幅度均未超過(guò)拉升幅度，代表板塊估值的底部在不斷抬升（圖11），建議投資者擇機(jī)增配板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。選股方面我們建議：1）關(guān)注存量市場(chǎng)受益者：貝殼（BEKEUS）作為絕對(duì)龍頭將長(zhǎng)期受益于二手房市場(chǎng)，其新業(yè)務(wù)裝修租賃等也將同步收益；2）關(guān)注開(kāi)發(fā)+零售，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇率先收益，如華潤(rùn)置地（1109 HK）、龍湖集團(tuán)（960 HK）等；3）關(guān)注拿地強(qiáng)度+產(chǎn)品溢價(jià)能力雙優(yōu)房企（圖12）；4）以及旗下物管如濱江服務(wù)（3316 HK）、綠城服務(wù)（2869 HK）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1209 HK）、保利物業(yè)（6049 HK）、金茂服務(wù)（3316 HK）等；5）短期也可關(guān)注信用修復(fù)取得較大轉(zhuǎn)折的房企。風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)企開(kāi)發(fā)商違約、購(gòu)房情緒斷崖式下跌、配股風(fēng)險(xiǎn)等
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