>> 華安證券-REITs研究寶典(一)：低利率時代，REITs配置價值再審視-250328
| 上傳日期： |
2025/3/30 |
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| 926KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
華安證券 |
| 評級： |
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作者： |
顏子琦,楊佩霖 |
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主要觀點：
解碼公募REITs：二十年破繭路，從海外舶來到本土分化
“破繭”路漫漫，蝶變啟新章?；仡橰EITs在我國的發(fā)展歷程，從2005年越秀REITs開啟跨境試水，至2014年類REITs以私募形式初步破冰，再到2021年政策開閘推動試點發(fā)行，最終在2024年步入常態(tài)化發(fā)行階段。總體來看，從早期探索到類REITs創(chuàng)新，再到公募試點擴容，REITs政策迭代始終緊扣經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需求，推動存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)向資本市場釋放活力。
運營為錨，分紅為帆，低利率環(huán)境下的新選擇。從形式上看，公募REITs的核心在于通過資產(chǎn)證券化來盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，并將90%收益進行分紅，兼具股債的雙重特性，波動小于股市，收益高于債市，同時高度依賴底層資產(chǎn)運營能力。如今，REITs已成為中國資本市場中的關(guān)鍵拼圖，既為投資者提供中等風險收益選項，亦為基建投融資開辟市場化通路。
公募REITs發(fā)展現(xiàn)狀：政策筑基與市場共振的雙重紅利
政策護航千億級生態(tài)圈成型，REITs從試點邁向可持續(xù)發(fā)展。自2021年試點以來，公募REITs歷經(jīng)“破冰—擴容—完善—常態(tài)化”四階段跨越式發(fā)展，政策制度不斷完善，底層資產(chǎn)類型不斷擴容，四年間累計發(fā)行規(guī)模超過1700億。2023年擴募機制的落地，為REITs的可持續(xù)發(fā)展注入新的動力，從包括中金普洛斯REIT等已完成擴募的4只產(chǎn)品后續(xù)經(jīng)營來看，可供分配金額以及派息率均出現(xiàn)有效提升。
股債之間的第三選擇，產(chǎn)權(quán)類與經(jīng)營權(quán)類雙軌競速。在股債關(guān)聯(lián)性方面，REITs整體與利率呈現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系，這主要由其現(xiàn)金流折現(xiàn)的估值方式?jīng)Q定，但在特定時期內(nèi)也與權(quán)益市場呈現(xiàn)出相同趨勢，例如2023年基本面承壓對底層資產(chǎn)經(jīng)營預期的沖擊，REITs估值整體承壓。與此同時，在REITs內(nèi)部，產(chǎn)權(quán)類與經(jīng)營權(quán)類同樣存在分化，2025年以來產(chǎn)權(quán)類REITs的表現(xiàn)要整體優(yōu)于經(jīng)營權(quán)類，背后的原因在于經(jīng)濟復蘇的預期、票息資產(chǎn)的需求等多重利好因素的推動，而在派息率方面，由于收益來源的區(qū)別，經(jīng)營權(quán)類REITs的派息率要明顯高于產(chǎn)權(quán)類REITs
“冬去春來”情緒回暖，REITs交投再迎熱潮。自2023年以來，REITs認購熱度隨著二級市場的偏弱運行而持續(xù)降低，期間雖不乏百倍認購項目的出現(xiàn)，但整體數(shù)量偏少，區(qū)間內(nèi)多數(shù)項目的一級市場打新熱度較低，遠不及2022年水平，而自2025年以來，REITs打新情緒高漲，匯添富九州通醫(yī)藥REIT公眾有效認購倍數(shù)高達1192倍，創(chuàng)下歷史新高，年內(nèi)其他上市產(chǎn)品同樣呈現(xiàn)高認購倍數(shù)發(fā)行。溢價率方面，與高亢打新熱情相呼應的，2025年以來REITs產(chǎn)品在上市首日的表現(xiàn)普遍良好，平均溢價率達到26.7%，相較于2024年平均（4.1%）水平上漲約22.6個百分點。
低利率時代，REITs配置價值再審視
歷經(jīng)二十年的經(jīng)驗摸索，通過四年的發(fā)行實踐，中國公募REITs已經(jīng)成為我國資本市場中的重要組成部分，其亦股亦債的產(chǎn)品特征為廣大投資者在低利率環(huán)境下提供了第三種資產(chǎn)選擇。我們認為在常態(tài)化發(fā)行機制的推動下，REITs規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)增長勢頭，底層資產(chǎn)類型也有望進一步擴容，REITs市場活躍度或?qū)⑦M入新的階段。
從投資的角度來看，隨著資產(chǎn)荒行情的持續(xù)加碼，高息資產(chǎn)的稀缺性會進一步提升，REITs的需求也會同步提升，整個板塊的景氣度預計會維持在較高水平。而從資產(chǎn)類型來看，短期內(nèi)建議配置抗周期和高派息品種，例如保障性租賃住房REITs等，與此同時，同時在消費復蘇背景下，也可以考慮配置消費類REITs。
風險提示：數(shù)據(jù)來源失真風險，數(shù)據(jù)處理人為誤差風險。
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