>> 中銀證券-綠城中國(03900.HK)營收增長(zhǎng)業(yè)績(jī)承壓，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率及銷投權(quán)益比均提升；2025年銷售降幅預(yù)計(jì)10%以內(nèi)-250402
| 上傳日期： |
2025/4/3 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
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事件：綠城中國發(fā)布2024年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1585.5億元，同比+20.7%；歸母凈利潤16.0億元，同比-48.8%。公司擬每股派發(fā)現(xiàn)金紅利人民幣0.30元（含稅），分紅率為48%。
核心觀點(diǎn)
營收穩(wěn)步增長(zhǎng)，但業(yè)績(jī)主要受計(jì)提減值損失增加、投資收益下滑、少數(shù)股東損益占比提升等影響同比下滑。2024年公司主營業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)20.7%，主要是因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。2024年房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積635.2萬平，同比增長(zhǎng)2.5%，結(jié)算均價(jià)23145元/平，同比增長(zhǎng)19.0%，結(jié)算項(xiàng)目中占比較高的杭州桂冠東方、北京沁園和上海前灘百合園等銷售均價(jià)較高，在結(jié)算量?jī)r(jià)均有提升的帶動(dòng)下，開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收1470.2億元（占總營收的比重為93%），同比增長(zhǎng)21.9%。營收雖然穩(wěn)步增長(zhǎng)，但公司歸母凈利潤同比下降48.8%，主要原因有：1）計(jì)提資產(chǎn)減值損失40.4億元，同比增加26.5億元，主要是因?yàn)槭苁袌?chǎng)下行影響，武漢桂語朝陽、鹽城曉風(fēng)印月、泰州桂語聽瀾軒、福州文瀾明月等部分項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期；計(jì)提信用減值損失10.3億元，同比增加8.0億元，主要是因?yàn)楹下?lián)營公司應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值增加。2）投資收益有所下滑。2024年公司合聯(lián)營企業(yè)業(yè)績(jī)虧損6.3億元（2023年盈利21.6億元）。3）少數(shù)股東損益26億元，占凈利潤的比重同比提升了8.2個(gè)百分點(diǎn)至61.5%。截至2024年末，公司預(yù)收款項(xiàng)合計(jì)為1469.6億元，較2023年末下降8.0%，預(yù)收款項(xiàng)/營收的比例為0.93X，同比下降0.29X。
地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率同比提升，費(fèi)用管控能力增強(qiáng)。2024年公司毛利率、凈利率、歸母凈利潤率分別為12.8%、2.6%、1.0%，同比分別下降0.2、2.5、1.4個(gè)百分點(diǎn)。但是地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的毛利率同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.7%，主要是因?yàn)楣窘Y(jié)算項(xiàng)目中占比較高的上海前灘百合園、西安全運(yùn)村毛利率較高。2024年公司三費(fèi)率為6.5%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，管理費(fèi)用44.4億元，同比下降13.6%，人力成本大幅減少；財(cái)務(wù)費(fèi)用25.8億元，同比下降11.6%，加權(quán)平均融資成本3.9%，同比下降40BP；但營銷費(fèi)用33.2億元，同比增長(zhǎng)21.8%，主要是因?yàn)?）結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，相應(yīng)分?jǐn)偟匿N售傭金及銷售代理費(fèi)增加3.3億元；2）受市場(chǎng)下行影響，公司主動(dòng)適當(dāng)加大營銷活動(dòng)投放力度。受到利潤率下滑的影響，2024年公司ROE同比下降4.2個(gè)百分點(diǎn)至4.4%。
公司現(xiàn)金流相對(duì)充裕，融資渠道暢通，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，為后續(xù)發(fā)展提供有力支撐。1）在手資金略有下滑，但經(jīng)營性現(xiàn)金流同比正增長(zhǎng)。截至2024年末，公司貨幣資金729.9億元，同比下降0.6%，其中銷售監(jiān)管資金240.3億元，同比增加0.6%，占比33%。2024年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)凈流入288億元，同比增長(zhǎng)25%。2）公司各類融資渠道暢通，融資成本持續(xù)優(yōu)化。2024年公司發(fā)行90億元中長(zhǎng)期無抵押信用債、35.3億元一年期供應(yīng)鏈ABN。此外，公司還完成了境外債務(wù)置換約8.2億美元，積極回購美元債約5.2億美元。2025年1月發(fā)行中期票據(jù)10億元，票面利率4.25%；2月發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)，期限為3年，票面利率8.45%。截至2024年末，公司有息負(fù)債規(guī)模1372億元，同比下降6.1%；其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比23.1%，維持低位；公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為56.6%，同比下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為2.31X，同比下降0.05X，為“綠檔房企”。截至2024年末，公司有息負(fù)債加權(quán)融資成本降至3.9%，同比下降40BP。
銷售：受益于高能級(jí)城市表現(xiàn)，2024年銷售均價(jià)與銷售權(quán)益比提升。2025年銷售降幅預(yù)計(jì)10%以內(nèi)。2024年公司實(shí)現(xiàn)總合同銷售額2768億元，同比下降8.1%；銷售面積1409萬平，同比下降8.9%；銷售均價(jià)1.96萬元/平，同比增長(zhǎng)0.9%。1）自投項(xiàng)目：銷售規(guī)模1718億元，同比下降11.6%，權(quán)益銷售金額為1206億元，銷售權(quán)益比例70.2%，同比提升了4.5個(gè)百分點(diǎn)，自投銷售規(guī)模躋身行業(yè)第6；銷售面積591萬平，同比下降13.8%；由于高能級(jí)城市布局，銷售均價(jià)2.91萬元/平，同比增長(zhǎng)2.6%，維持行業(yè)較高水平。2024年自投項(xiàng)目首開去化率達(dá)82%，維持高位；9個(gè)項(xiàng)目單盤銷售額超40億元，其中義烏鳳起潮鳴項(xiàng)目單盤去化近56億元，南京金陵月華項(xiàng)目單盤銷售額達(dá)61億元，位列江蘇第一。2）代建項(xiàng)目：銷售規(guī)模1050億元，同比下降1.7%。整體而言，公司銷售表現(xiàn)相對(duì)具備韌性，主要是因?yàn)椋篴）核心城市布局，銷售結(jié)構(gòu)中一二線銷售額占比達(dá)79%，在北京、上海、杭州、南京等18個(gè)核心城市銷售排名當(dāng)?shù)厍拔?，寧波連續(xù)5年保持第一，西安連續(xù)3年保持第一。高能級(jí)城市的集中布局為快速回款提供了有力保障，2024年銷售回款率104%，繼續(xù)維持高位，有效支撐現(xiàn)金流及再投資。b）精準(zhǔn)調(diào)度，攻堅(jiān)去化，積極開展“老盤新作”提升價(jià)值，新做項(xiàng)目平均流速提升106%，車位去化實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，車宅去化比同比提升7%至1.39倍，年內(nèi)26個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整盤車宅同罄。2025年1-2月公司實(shí)現(xiàn)總合同銷售額240億元，同比下降3.6%；銷售面積117萬平，同比下降7.1%；銷售均價(jià)2.05萬元/平，同比增長(zhǎng)3.8%。1）自投項(xiàng)目：銷售規(guī)模146億元，同比下降6.4%，銷售權(quán)益比
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