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本期投資提示：
　　地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比下降，新房成交推盤比上升。上周（25/5/3-25/5/9）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交182萬(wàn)平，環(huán)比-29%；其中，一二線環(huán)比-31%、三四線環(huán)比+6%；5月一手房月成交同比+9%，較4月+26pct；其中，一二線同比+11%、三四線同比-6%，分別較4月+23pct和+45pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交93萬(wàn)平，環(huán)比9%；5月截至上周二手房成交同比+12%，較4月+12pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤49萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比1.61倍，最近三個(gè)月（25年2月-25年4月）分別為2.34倍、1.36倍和0.86倍。至上周末，15城可售面積8,927萬(wàn)平，環(huán)比-0.3%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為20.3個(gè)月，環(huán)比-0.8個(gè)月，總體行業(yè)新房市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存趨勢(shì)中。
　　主要政策新聞：國(guó)新辦會(huì)議推金融組合拳，下調(diào)LPR及公積金利率。國(guó)務(wù)院新聞辦就“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)，為貫徹中央政治局會(huì)議精神，進(jìn)一步實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，人民銀行將加大宏觀調(diào)控強(qiáng)度，推出一攬子貨幣政策措施，主要有三大類共十項(xiàng)措施，包括：LPR下降10BP，即5年期以上LPR從3.6%降至3.5%；PSL利率從2.25%下降5BP至2%；公積金利率下降25BP，即5年期以上公積金貸款利率從2.85%降至2.6%。上海成交4塊宅地，其中2塊溢價(jià)率超過(guò)20%、2塊底價(jià)成交，保利置業(yè)以總價(jià)42.41億元競(jìng)得楊浦宅地。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：4月房企銷售分化，招蛇、華發(fā)陸續(xù)回購(gòu)股份。4月銷售額及同比：首開(kāi)股份15億元（-12%）；金地集團(tuán)28億元（-55%）；中國(guó)海外發(fā)展202億元（-8%）；保利發(fā)展246億元（-25%）；中國(guó)金茂70億元（+7%）；龍湖集團(tuán)51億元（-42%）；綠城中國(guó)自投116億元（-20%）；越秀地產(chǎn)103億元（+24%）。1-4月銷售額及同比：首開(kāi)股份79億元（-10%）；金地集團(tuán)109億元（-52%）；中國(guó)海外發(fā)展666億元（-19%）；保利發(fā)展876億元（-9%）；中國(guó)金茂253億元（+5%）；龍湖集團(tuán)221億元（-32%）；綠城中國(guó)自投477億元（-9%）；越秀地產(chǎn)411億元（+37%）。股份回購(gòu)方面，截至2025/4/30，華發(fā)股份累計(jì)回購(gòu)股份748.5萬(wàn)股，占比0.272%，回購(gòu)金額3,994萬(wàn)元；招商蛇口累計(jì)回購(gòu)股份3,577萬(wàn)股，占比0.395%，回購(gòu)金額3.5億元。
　　一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊跑輸大市、物業(yè)板塊跑輸大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.41%，滬深300指數(shù)上漲2%，相對(duì)收益為-1.59%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第31位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：亞太實(shí)業(yè)、南國(guó)置業(yè)、榮豐控股、天保基建等，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為濱江集團(tuán)、新城控股、萊茵體育、中洲控股、臥龍地產(chǎn)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲0.27%，滬深300指數(shù)上漲2%，相對(duì)收益為1.74%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為14/12倍；物管25/26PE均值分別13/12倍。
　　投資分析意見(jiàn)：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為去年9月底“止跌回穩(wěn)”仍是目前的政策主基調(diào)，穩(wěn)房?jī)r(jià)對(duì)于房地產(chǎn)和消費(fèi)都至關(guān)重要，近期貿(mào)易戰(zhàn)下，我國(guó)持續(xù)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)內(nèi)需應(yīng)對(duì)，穩(wěn)地產(chǎn)戰(zhàn)略重要性再提升，并近期中央定調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間，預(yù)計(jì)政策也將進(jìn)一步發(fā)力，包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲(chǔ)、推進(jìn)城改等，并預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將進(jìn)一步優(yōu)化，而產(chǎn)品力房企發(fā)展空間將進(jìn)一步打開(kāi)。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國(guó)；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛(ài)我家；3）低估值修復(fù)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、城投控股、保利置業(yè)；4）物業(yè)管理：華潤(rùn)萬(wàn)象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。