>> 萊坊-房地產(chǎn)行業(yè)：深圳甲級寫字樓市場季度報告-250623
| 上傳日期： |
2025/6/23 |
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| 3407KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
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| 評級： |
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作者： |
楊悅晨,簡家宏,王兆麒 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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概覽和展望
存量難去與增量壓頂下的深度調(diào)整
2025年第一季度，深圳甲級寫字樓市場延續(xù)深度調(diào)整周期，租金水平呈現(xiàn)連續(xù)第11個季度下行，平均凈有效租金環(huán)比跌幅擴大1.7%至每月每平方米156.4元。在此背景下，供需失衡矛盾進一步加?。阂环矫?，某TMT龍頭企業(yè)搬遷至自建樓宇引發(fā)科技園、后海等核心商務(wù)區(qū)大面積退租潮，疊加宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇乏力導(dǎo)致需求端持續(xù)疲軟，市場錄得三年來首次單季度負(fù)凈吸納量（-52,079平方米）；另一方面，敏華總部大廈及前海嘉里中心三期等新增供應(yīng)入市（合計9.5萬平方米），疊加歷史積壓庫存超260萬平方米的持續(xù)施壓，推動全市空置率攀升至25.7%。
需求端呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性分化，專業(yè)服務(wù)業(yè)（36.3%）、TMT（24.7%）及金融業(yè)（17.2%）構(gòu)成核心驅(qū)動力。其中，TMT行業(yè)需求集中體現(xiàn)于互聯(lián)網(wǎng)平臺及軟件開發(fā)領(lǐng)域，尤其物聯(lián)網(wǎng)解決方案與醫(yī)療健康類軟件企業(yè)增長顯著。金融業(yè)則以信托機構(gòu)辦公集約化調(diào)整及商業(yè)銀行搬遷為主導(dǎo)，證券與保險機構(gòu)憑借穩(wěn)定的租賃需求展現(xiàn)出行業(yè)韌性。從交易類型來看，搬遷需求主導(dǎo)市場（占比61.1%），且70%以上為同區(qū)域內(nèi)部遷移。大宗交易市場亮點為興業(yè)銀行以人民幣66億元收購南山區(qū)恒大深圳灣超總項目底層商業(yè)及中高層部分辦公物業(yè)，通過“債務(wù)重組+資產(chǎn)證券化”模式實現(xiàn)風(fēng)險緩釋。
2025年第二季度預(yù)計新增供應(yīng)約10萬平方米，但需求端支撐持續(xù)疲軟，租金下行拐點延后，跌幅或進一步擴大。中長期看，盡管某TMT龍頭企業(yè)撤租的直接影響已逐漸弱化，凈吸納量有望向歷史均值修復(fù)，但受新增供應(yīng)持續(xù)入市及超260萬平方米庫存積壓影響，全市寫字樓市場"增量壓頂、存量難去"的供需錯配格局將延續(xù)，預(yù)計全市寫字樓空置率將繼續(xù)攀升，市場修復(fù)周期因供需失衡矛盾深化而顯著延后。
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