>> 國盛證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025中期策略：結(jié)構(gòu)化的時代，穿越周期的房企-250709
| 上傳日期： |
2025/7/9 |
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| 2306KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,肖依依,夏陶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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新房供給縮量，銷售窄幅波動
全國商品房銷售自2021年走過大周期拐點，銷售面積和銷售金額分別從2021年高點的18億平和18萬億跌至2024年的9.74億平和9.68萬億元，量能上分別回落至2010年和2016年水平。
2025年1-5月銷售同比降幅收窄，主要由于上年基數(shù)較低、以及系列政策余溫的加持，但整體量能仍處于低位，1-5月全國商品房銷售面積3.5億方，同比-2.9%；銷售金額3.4萬億元，同比-3.8%，窄幅波動。
百城新房供給在2025年依然呈現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，拿地向供給的傳遞有改善但緩慢，且面積彈性有限。2025年上半年69城商品住宅新增供應(yīng)6401萬方，同比下降9.7%，由于當(dāng)前新房銷售主要依靠新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)帶動，供應(yīng)萎縮成為壓制成交修復(fù)的重要原因。
新房成交仍然處于近七年較低水平，百城成交強于百強房企。2025年上半年102個樣本城市新建商品住宅銷售面積為10994萬方，同比下降2.9%，銷售金額20501億元，同比下降3.9%；百強房企銷售金額17820億元，同比下降11.4%。上半半年市場整體保持低位運行態(tài)勢，但值得關(guān)注的是，2025年部分城市新規(guī)產(chǎn)品入市，開始逐步占據(jù)改善市場的主要地位，重新奪回市場定價權(quán)，通過結(jié)構(gòu)一定程度對沖市場下行。
投資建議
我們認(rèn)為重點關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：
1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。
2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)。
3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在“好房子”的政策導(dǎo)向中更加受益。
4、我們上年提出“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。
5、需求側(cè)的拆遷、供給側(cè)的收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。
基于以上，我們認(rèn)為2025年是個平臺，地產(chǎn)板塊主做政策和一二線基本面，配合觀察一二線為主的核心城市基本面企穩(wěn)的進(jìn)度（前提依然是政策到位資金到位），節(jié)奏本身更重要。
2025年地產(chǎn)板塊大的兩個維度的驅(qū)動：1、地產(chǎn)本身的基本面仍然需要政策和資金的呵護，資金呵護越多，進(jìn)入止跌企穩(wěn)狀態(tài)的城市越多；2、中美貿(mào)易戰(zhàn)的白熱化，倒逼內(nèi)需的重要性提升，而地產(chǎn)是內(nèi)需重要一環(huán)
配置思路：2025年下半年主線做多，方向可選：
?。?）預(yù)期政策達(dá)到止跌回穩(wěn)下的基本面公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份；
（2）拆遷、收儲收地等政策利好的地方城投類企業(yè)：上海的城投控股、北京的城建發(fā)展等等；
?。?）中介：貝殼-W；
?。?）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等；
（5）轉(zhuǎn)型概念系：張江高科、南京高科等。
風(fēng)險提示
政策落地不及預(yù)期：若后續(xù)需求端政策放松力度不及預(yù)期，新房銷售面積及銷售價格或繼續(xù)下行；供給端收儲政策推進(jìn)仍需克服諸多困難，實際落地不及預(yù)期可能對基本面改善幫助有限。
需求復(fù)蘇不及預(yù)期：如果銷售價格持續(xù)下行，將顯著影響購房者預(yù)期，引發(fā)拋售，同時導(dǎo)致房企拿地繼續(xù)疲軟，土地財政后繼無力，失業(yè)率上升，銀行不良資產(chǎn)上升。
房企出險風(fēng)險蔓延：房企資金面壓力仍承壓，后續(xù)出險范圍可能進(jìn)一步蔓延，則進(jìn)一步影響市場信心，影響新房銷售以及存量房企融資環(huán)境。
模型假設(shè)和測算誤差風(fēng)險：目前央行再貸款支持下的地方收儲政策仍在初步推進(jìn)中，我們測算包含收儲價格、地方資本金比例等假設(shè)，可能跟實際落地情況有差距，導(dǎo)致測算結(jié)果存在誤差。
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