>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第27周周報(bào)(2025年6月28日-2025年7月4日)：本周新房成交同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；建議關(guān)注7月中旬開始的地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)成交面積同環(huán)比-250708
| 上傳日期： |
2025/7/8 |
大小： |
1942KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴(kuò)大。新房庫存面積與去化周期同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。40個(gè)新房成交面積為321.0萬平，環(huán)比下降4.6%，同比上升3.1%，同比增速較上周提升了28.8個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為18.3%、-8.4%、-16.2%，同比增速分別為2.7%、0.8%、11.2%。一、二、三四線城市同比增速較上周分別提升了25.6、13.1、57.8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積同環(huán)比降幅均擴(kuò)大。18個(gè)城市二手房成交面積為164.1萬平，環(huán)比下降11.1%，同比下降9.7%，同比降幅較上周擴(kuò)大了8.8個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-6.6%、-15.5%、-4.4%，同比增速分別為-9.7%、-7.2%、-15.2%。其中，一、二線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了9.7、3.7個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增速較上周下降了18.6個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫存面積與去化周期同環(huán)比均下降。12個(gè)城市新房庫存面積為8649萬平方米，環(huán)比增速為-1.1%，同比增速為-16.2%；去化周期為17.1個(gè)月，環(huán)比下降1.6個(gè)月，同比下降0.6個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.9、14.1、40.9個(gè)月，環(huán)比分別下降1.4、1.9、2.1個(gè)月，同比分別下降0.6、0.7、20.1個(gè)月。
土地市場環(huán)比量價(jià)齊漲、同比量跌價(jià)漲，溢價(jià)率環(huán)比上漲、同比下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1609.1萬平方米，環(huán)比上升1.2%，同比下降42.0%；成交土地總價(jià)為603.8億元，環(huán)比上升5.2%，同比下降11.6%；樓面均價(jià)為3752元/平，環(huán)比上升4.0%，同比上升52.3%；土地溢價(jià)率為2.9%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均上漲。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為112.3億元，環(huán)比上升134.6%，同比上升384.6%（前值：-37.1%）?？們斶€量為90.4億元，環(huán)比下降33.0%，同比上升43.4%（前值：75.8%）；凈融資額為21.8億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為0.3%，較上周下降2.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-1.3%，較上周下降2.4pct。房地產(chǎn)板塊PE為23.81X，較上周下降0.04X。
百強(qiáng)房企6月銷售同比降幅擴(kuò)大。百強(qiáng)房企6月全口徑銷售額同比下降21.5%(前值:-11.1%)，環(huán)比增長17.8%。1-6月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額1.78萬億元，同比下降11.4%。TOP20房企中，6月銷售額同比增速為正的房企有:融創(chuàng)中國(+404%)、能建城發(fā)(+150%)、國貿(mào)地產(chǎn)(+58%)、建發(fā)國際(+28%)、中國金茂(+17%)。
政策
本周，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江兩省調(diào)研。調(diào)研組表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。各地要切實(shí)扛起責(zé)任，充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性；要加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，滿足人民群眾新期待；要多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年廣東和浙江省商品住宅銷售金額占全國的比重高達(dá)21%，對全國樓市的影響較大，其中廣東省今年1-5月商品住宅銷售金額同比下降8.5%（降幅大于全國），因此住建部在調(diào)研時(shí)也提出止跌回穩(wěn)仍需加力。我們認(rèn)為，重點(diǎn)省份的房地產(chǎn)市場有效需求和潛力都比較大，先穩(wěn)住這部分地區(qū)的樓市，對于整體房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)有重要作用。
地方層面，1）7月1日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《海南省個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理辦法（征求意見稿）》，提出擬將商轉(zhuǎn)公貸款方式設(shè)置為“帶押直轉(zhuǎn)”和“自籌結(jié)清”兩種方式，進(jìn)一步減輕繳存人購買自住住房商業(yè)貸款利息負(fù)擔(dān)。2）7月1日，北京市政府召開常務(wù)會(huì)議，研究推進(jìn)“住有所居”有關(guān)工作等事項(xiàng)。房地產(chǎn)政策方面，會(huì)議提到“要加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善‘保障+市場’住房供應(yīng)體系，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足市民群眾高品質(zhì)、多樣化居住需要。要持續(xù)完善住房保障制度，優(yōu)化政策設(shè)計(jì)，規(guī)范保障性租賃住房運(yùn)營管理，扎實(shí)做好民生兜底保障。積極培育發(fā)展住房租賃市場，維護(hù)良好市場秩序”。從供應(yīng)端看，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要努力建設(shè)高品質(zhì)宜居住房，優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)周邊和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，健全完善配套公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)建設(shè)更多‘好房子’”。
投資建議：
二季度以來房地產(chǎn)市場各項(xiàng)基本面數(shù)據(jù)、樓市成交逐步走弱。在此背景下，6月13日國常會(huì)明確提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，國家統(tǒng)計(jì)局6月16日在國新辦5月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上也指出“房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中，市場信心還在修復(fù)，市場供求關(guān)系仍待改善，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力”。
今年一季度市場延續(xù)去年底修復(fù)態(tài)勢，因此4月末的政治局會(huì)議表態(tài)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，而6月中旬的國常會(huì)則定調(diào)“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，表明中央已經(jīng)注意到了二季度以來市場的波動(dòng)與成交的走弱。下周統(tǒng)
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