>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)周度觀點更新：如何理解合意“租售比”？-250706
| 上傳日期： |
2025/7/6 |
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| 1175KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,侯兆熔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
止跌回穩(wěn)的政策目標一定程度上對市場預期有所提振，但4月以來邊際下行壓力再次加大。周期位置角度，行業(yè)量價快速下行階段可能已經(jīng)過去，核心區(qū)和好房子具備結(jié)構(gòu)性亮點；出口承壓階段，產(chǎn)業(yè)政策寬松概率加大，后續(xù)關(guān)注節(jié)奏問題。去年4月和9月對應優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當前股票位置較底部溢價并不大，且地產(chǎn)對于經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的重要性不容忽視。重視具備區(qū)域和產(chǎn)品優(yōu)勢的龍頭房企，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的龍頭經(jīng)紀、商業(yè)地產(chǎn)和央國企物管。
周度核心內(nèi)容跟蹤
市場：本周長江房地產(chǎn)指數(shù)+0.32%，相對滬深300的超額收益為-1.22%，行業(yè)排名相對靠后（25/32）；年初至今長江房地產(chǎn)指數(shù)-4.64%，相對滬深300的超額收益為-5.84%，行業(yè)排名相對靠后（30/32）。本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較差，開發(fā)和物業(yè)類標的有漲有跌，收租類以上漲為主。
政策：湖北發(fā)布盤活存量土地改革試點方案，廣州發(fā)布房貸“商轉(zhuǎn)公”新規(guī)等。
地方：湖北要求全省摸清國企“家底”，錨定資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)證券化、資金杠桿化目標，清理閑置低效土地資源以提升國有資產(chǎn)效率；允許省政府批準的國有企業(yè)依法采取土地作價出資方式處置劃撥土地，支持基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。廣州“商轉(zhuǎn)公”新規(guī)公開征求意見，當住房公積金個人住房貸款率低于75%時啟動商轉(zhuǎn)公貸款；申請商轉(zhuǎn)公貸款時，原商業(yè)貸款要求已放款5年以上且已獲得原商業(yè)貸款銀行同意轉(zhuǎn)為純公積金貸款。北京個人“二房東”轉(zhuǎn)租10套及以上住房將納入行業(yè)監(jiān)管，擬明確個人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的，應當依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案。
銷售：樣本城市新房及二手備案同比降至低位。
樣本城市新房及二手備案同比降至低位。37城新房成交面積四周滾動同比-13.7%，較上周+4.2pct，19城二手房成交面積四周滾動同比+0.6%，較上周+1.2pct；年初至今37城新房成交面積累計同比-2.8%，19城二手房成交面積累計同比+18.4%。7月截至4日，37城新房成交面積當月同比-14.8%，19城二手成交面積當月同比-12.6%，12城新房及二手合計-17.3%。
當周熱點：如何理解合意“租售比”？
當前一線城住房租售比大多位于1.5%-2%之間，部分區(qū)域或品類已不低于無風險利率，但止跌回穩(wěn)仍面臨一定壓力，合意“租售比”到底在哪兒？住房既是資產(chǎn)也是消費，從資產(chǎn)視角去理解，租售比即資本化率，相當于估值的倒數(shù)；定存、大額存單、國債等低風險理財類收益率都是投資住房的機會成本，租售比較之順掛且提供一定的風險溢價是房價企穩(wěn)的必要條件之一，盡管風險溢價的厚度尚無定論，但2%以下的租售比應該是不夠的；估值角度，利率作為全社會資產(chǎn)定價的錨，長期引導租售比走勢，但中短期內(nèi)二者并非完全正相關(guān)，租售比還會受到租金或者房價預期、風險偏好等順周期因子的影響，最關(guān)鍵的還是實際利率。從住房消費角度，租售比應當錨定房貸利率，二者決定靜態(tài)的租售性價比權(quán)衡，當前住房的消費權(quán)重大于投資權(quán)重。當前開發(fā)類個股位置不高，政策寬松的必要性提高且時間點逐步臨近，可擇優(yōu)配置等待交易窗口；而具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和潛在高股息的商業(yè)、經(jīng)紀和物管龍頭，則是中長線配置機會。
風險提示
1、需求端量價持續(xù)低于預期；2、政策進度和效果低于預期。
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