>> 國泰海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場2025年上半年總結(jié)：縮量去庫，提質(zhì)提價-250707
| 上傳日期： |
2025/7/7 |
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| 1640KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國泰海通證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊,謝皓宇 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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投資要點：
投資建議：維持“增持”評級。推薦：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展、濱江集團、金地集團；H股-中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團；2）商住類：華潤置地、龍湖集團、新城控股；3）物業(yè)類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。
2025年上半年全國土地成交價的表現(xiàn)強于量的表現(xiàn)，且呈現(xiàn)出更典型的結(jié)構(gòu)分化，即一二線城市在多維度上均顯著更優(yōu)。1）從供給端，上半年全國樣本城市土地供應(yīng)建面33520萬平方米，同比下滑19.5%，其中一線/二線/三四線分別供應(yīng)738/8477/24305萬平方米，分別同比+15.7%/-4.4%/-24.4%。2）從成交端，上半年全國樣本城市土地成交建面27572萬平方米，同比下滑9%，土地成交金額4788億元，同比上漲19.5%，對應(yīng)成交樓面均價為3638元/平方米，同比上漲30.3%，其中一線/二線/三四線土地成交建面分別為680/7494/19398萬平方米，分別同比+13.9%/+8.3%/-14.9%，土地成交金額分別為2052/4666/3312億元，分別同比40%/+33.5%/-5.4%，對應(yīng)成交樓面均價分別為30168/6226/1708元/平方米，分別同比+23%/+23.3%/+11.2%。
一二線城市溢價率維持相對高位，上海、杭州、成都等城市土拍火熱。上半年，全國樣本城市的平均溢價率為6.1%，同比上漲2.3pct，其中一線/二線/三四線城市分別為10.7%/12.4%/3.5%，分別同比上漲6.6pct/7.8pct/0pct，且杭州/深圳/上海/成都溢價率已升至高位，分別為32.5%/21.4%/19.5%/18.8%。溢價率上漲的背后，一方面是地方政府加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，特別是核心區(qū)有成熟配套的地塊，另一方面，也與部分房企不斷在核心城市積極補倉的戰(zhàn)術(shù)有關(guān)。就住宅用地而言，二季度受制于各線城市土地出讓結(jié)構(gòu)和力度的調(diào)整，土拍溢價率有一定的環(huán)比下滑。
央國企和頭部房企在投資端更為積極，新增貨值的集中度進一步提升。從權(quán)益拿地金額口徑看，2025年上半年共有10家房企破百億元，其中9家為央國企，包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國金茂和保利置業(yè)，僅濱江集團1家民企；結(jié)合銷售數(shù)據(jù)，重點房企中濱江集團拿地強度最高，為123%。同時，從新增貨值維度，頭部房企集中度進一步提升，2025年上半年銷售百強房企中TOP10的新增貨值占比較2024年提升11pct至73%，且百強房企中仍有64%尚未在年內(nèi)新增土地儲備，“首尾分化”的表現(xiàn)突出。
風(fēng)險提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險、基本面下行風(fēng)險。
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