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投資要點(diǎn)：
　　推薦：1）開(kāi)發(fā)類(lèi)：A股-萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股-中國(guó)海外發(fā)展；2）商住類(lèi)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類(lèi)：萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、新大正；4）文旅類(lèi)-華僑城A。
　　確定性的剛性支出減少、確定性的行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)下降，確立無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代。上半年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比減少11.2%，僅4.7萬(wàn)億元，若保持這個(gè)減少幅度，全年將不足9萬(wàn)億元的剛性支出，而且，這還是在因?yàn)椤昂梅孔印睒?biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的拿地超預(yù)期的情況下完成的。那么，實(shí)際的支出下降更明顯，竣工面積增速（-14.8%）可以作為參考。需要注意的是，地產(chǎn)投資下降并不意味著投資失速，相反，這代表的是信用風(fēng)險(xiǎn)的下降，而在實(shí)物開(kāi)支方面，則有城市更新做對(duì)沖，預(yù)計(jì)全年城市更新的進(jìn)展將提速，對(duì)沖地產(chǎn)開(kāi)支的減少。展望下半年，在不考慮拿地的情況下，僅以剛性支出來(lái)看，地產(chǎn)的支出壓力將進(jìn)一步下降，全行業(yè)進(jìn)入確定性的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代。
　　銷(xiāo)售不繼續(xù)惡化是前提假設(shè)，6月有走差跡象，但考慮到需求側(cè)政策仍然有發(fā)力空間，預(yù)計(jì)全年仍然是個(gè)位數(shù)的緩幅下降。相比于房企側(cè)，需求側(cè)是今年的政策發(fā)力點(diǎn)，目的是止跌回穩(wěn)，同時(shí)，政策空間也更大，例如當(dāng)前按揭貸款利率仍然有下調(diào)的空間。然而需要注意的是，盡管上半年銷(xiāo)售金額同比只下降了5.5%，但有兩點(diǎn)仍然值得跟蹤：1）上半年銷(xiāo)售金額為4.4萬(wàn)億元，小于投資的4.7萬(wàn)億元，盡管投資有確定性下降的趨勢(shì)，但銷(xiāo)售的不確定性也是存在的；2）6月單月銷(xiāo)售金額同比下滑幅度有所走闊，達(dá)到了11.5%，那么，在需求側(cè)政策為行業(yè)主要發(fā)力點(diǎn)的角度來(lái)看，有必要跟蹤接下來(lái)針對(duì)需求側(cè)的政策出臺(tái)。
　　既然風(fēng)險(xiǎn)有系統(tǒng)性的下降，對(duì)未來(lái)的相信可以進(jìn)一步提高。盡管在2024年9月，已經(jīng)確立了這一輪的風(fēng)險(xiǎn)兜底、進(jìn)而拉長(zhǎng)展望年限，我們也給出了其具體措施包括發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債用于置換和收儲(chǔ)等，這樣的拉長(zhǎng)期限、降低利率的措施從DCF角度能夠系統(tǒng)性的提估值，但在實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，這是循序漸進(jìn)的。回顧上半年行業(yè)的數(shù)據(jù)，基本確立的風(fēng)險(xiǎn)下降，對(duì)未來(lái)的相信程度可以進(jìn)一步提高，那么，對(duì)于一些行業(yè)的新變化，應(yīng)該給予更大的重視。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：不擴(kuò)信用背景下，價(jià)格企穩(wěn)的壓力仍在。