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核心觀點(diǎn)
　　6月銷售、房?jī)r(jià)跌幅均擴(kuò)大，預(yù)估三季度量?jī)r(jià)下行壓力加劇，政策預(yù)期提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1-6月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1-6月全國(guó)商品房累計(jì)銷售額/銷售面積分別同比-5.5%/-3.5%，降幅繼續(xù)走擴(kuò)。6月單月，銷售額為1.02萬(wàn)億，同比-11.5%，降幅較5月擴(kuò)大了4.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積為1.05萬(wàn)方，同比-6.5%，降幅較5月擴(kuò)大了2.0個(gè)百分點(diǎn)。新房銷售下行斜率加大，與克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售走勢(shì)基本一致。我們認(rèn)為，新房市場(chǎng)通過(guò)“好房子”政策取得部分樓盤熱銷，但尚未達(dá)到能夠拉動(dòng)全國(guó)新房銷售企穩(wěn)的體量，同時(shí)舊庫(kù)存的去化仍不夠理想。
　　房?jī)r(jià)方面，70城新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅均擴(kuò)大，其中一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)自5月以來(lái)邊際下行加速。6月單月，70城新房/二手房房?jī)r(jià)指數(shù)分別環(huán)比-0.3%/-0.6%，降幅較5月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市新房/二手房房?jī)r(jià)指數(shù)分別環(huán)比-0.3%/-0.7%，其中新房跌幅超過(guò)二三線城市，除上海高端豪宅項(xiàng)目集中入市使得價(jià)格環(huán)比上漲0.4%之外，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)指數(shù)均回落。
　　6月份市場(chǎng)量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)下行，再次印證房地產(chǎn)基本面已全面走弱，我們預(yù)估三季度搶出口強(qiáng)度轉(zhuǎn)弱影響經(jīng)濟(jì)增速，傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)可能使得量?jī)r(jià)下行斜率加大，三季度出臺(tái)托底政策預(yù)期提升。一線城市中北京、上海限購(gòu)仍有放松空間，若進(jìn)一步放松，將對(duì)市場(chǎng)有積極的信心提振作用；公積金提取政策若能在全國(guó)層面進(jìn)一步放松，新增資金作為購(gòu)房首付，或能明顯撬動(dòng)市場(chǎng)短期回升；此外貨幣政策以及收儲(chǔ)、拆遷等資金支持政策也仍有寬松空間。
　　新開(kāi)工同比降幅繼續(xù)收窄，得益于新供應(yīng)地塊的性價(jià)比提升，開(kāi)發(fā)商新增地塊盈利前景增強(qiáng)。1-6月新開(kāi)工面積同比-20.0%，降幅較1-5月收窄了2.8個(gè)百分點(diǎn)；6月單月同比-9.4%，降幅收窄9.9個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，由于第四代住宅的推廣、以及調(diào)規(guī)換地等操作的可能性，開(kāi)發(fā)商新增地塊的盈利前景會(huì)增強(qiáng)，因此開(kāi)工意愿會(huì)更加強(qiáng)烈。這種意愿會(huì)在年內(nèi)的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)帶來(lái)新開(kāi)工同比增速降幅的收窄，目前看來(lái)，現(xiàn)在可能就是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　我們不同于市場(chǎng)的見(jiàn)解：
　　1、去年9.24至今，房?jī)r(jià)反彈后再度回落，一部分地產(chǎn)股參與者對(duì)于房?jī)r(jià)是否處于筑底階段存疑。但我們認(rèn)為，所謂的底部本來(lái)就是鋸齒形筑底，政策效果能夠支撐幾個(gè)月，效果消退后又回落一段時(shí)間，持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。這本來(lái)就是底部的實(shí)際形態(tài)，不用過(guò)于悲觀。
　　2、6月數(shù)據(jù)繼續(xù)下行再次印證基本面已全面走弱，市場(chǎng)預(yù)期顯著回落。我們認(rèn)為當(dāng)前或是較好的布局窗口，我們對(duì)于地產(chǎn)股的看好，不依賴于短期地產(chǎn)政策的強(qiáng)度。更多的考慮在未來(lái)一個(gè)季度內(nèi)可能出現(xiàn)的政策邊際變化，以及地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)回落，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好上升帶來(lái)的股價(jià)上行機(jī)會(huì)。
　　建議關(guān)注股價(jià)彈性較強(qiáng)的標(biāo)的：貝殼-W(02423，買入)、金地集團(tuán)(600383，增持)、龍湖集團(tuán)(00960，買入)、保利發(fā)展(600048，買入)、招商蛇口(001979，買入)、新城控股(601155，未評(píng)級(jí))。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策出臺(tái)不及預(yù)期、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速不及預(yù)期、房地產(chǎn)投資不及預(yù)期。