>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2025W29：中央城市工作會議召開，城市更新為工作重要抓手-250720
| 上傳日期： |
2025/7/21 |
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| 1234KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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中央城市工作會議時隔10年再度召開，城市發(fā)展從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，抓手在于城市更新、城中村改造。上一次中央城市工作會議在2015年召開，此次時隔10年再度召開。在城鎮(zhèn)化率提升至2024年的67%的背景下，本次會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。其中提出優(yōu)化城市體系，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。工作抓手在于高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等。建議關(guān)注7月底政治局會議、可能的中央全會關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)表述及工作要求，以及城市更新、城中村改造年內(nèi)進(jìn)一步推進(jìn)情況。
6月70城新房房價環(huán)比-0.3%，同比-3.7%。一線、二線、三線城市環(huán)比分別-0.3%、-0.2%、-0.3%。6月70城二手房房價環(huán)比-0.6%，同比-6.1%。一線、二線、三線城市環(huán)比分別-0.7%、-0.6%、-0.6%。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-2.2%，落后滬深300指數(shù)3.26個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第30名。
新房：本周30個城市新房成交面積為122.6萬平方米，環(huán)比下降6.6%，同比下降25.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為41.6萬方，環(huán)比+26.8%，同比-23.1%；樣本二線城市為53.6萬方，環(huán)比-13.0%，同比27.0%；樣本三線城市為27.4萬方，環(huán)比-25.6%，同比-23.9%。從今年累計29周新房成交面積同比看，樣本30城共計5640.5萬方，同比0.1%；一線城市為1486.2萬方，同比7.6%；二線城市為2691.2萬方，同比4.5%；三線城市為1463.1萬方，同比2.1%。
二手房：本周14個樣本城市二手房成交面積合計188.9萬方，環(huán)比下降0.2%，同比下降3.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為74.0萬方，環(huán)比1.4%；樣本二線城市為88.7萬方，環(huán)比-1.5%；樣本三線城市為26.2萬方，環(huán)比-0.5%。年初至今累計二手房成交面積為5947.2萬方，同比增長19.4%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債8只，環(huán)比減少18只；發(fā)行規(guī)模共計74.70億元，環(huán)比減少152.13億元，總償還量95.45億元，環(huán)比減少96.6億元，凈融資額為-20.75億元，環(huán)比減少0.67億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨?，我們認(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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