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6月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速為-5.5%（較上月減少2.2pct），整體新房市場(chǎng)熱度延續(xù)5月低位震蕩回落的特征，新房庫(kù)存及新增供應(yīng)仍在收縮趨勢(shì)中或?qū)︿N量上限形成壓制，同時(shí)購(gòu)房意愿等仍受到房?jī)r(jià)改善預(yù)期偏弱的影響。往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，7月1-17日銷量同比較6月減少9pct至-22%，可關(guān)注后續(xù)商品房收儲(chǔ)、城市更新等存量政策發(fā)力落地以及凈租金收益率和房貸利率息差收窄對(duì)銷售數(shù)據(jù)的潛在帶動(dòng)；
　　6月單月竣工面積基期調(diào)整同比增速為-1.7%（較上月增加17.8pct），6月份單月竣工同比較上月較明顯回升，一方面或是滯后兩年反應(yīng)23年小陽(yáng)春對(duì)應(yīng)的竣工交付小高峰，另一方面竣工在月度環(huán)比層面表現(xiàn)出較歷史波動(dòng)更大的特征即體現(xiàn)為半年度集中竣工的意愿強(qiáng)于一季度。根據(jù)銷售、新開工等領(lǐng)先指標(biāo)，維持判斷“竣工同比在26年下半年之前或持續(xù)處于偏低位置”；6月單月新開工面積基期調(diào)整同比增速為-9.4%（較上月增加9.9pct），根據(jù)拿地對(duì)新開工的領(lǐng)先關(guān)系，判斷下半年新開工同比呈先升后降趨勢(shì)，同比峰值有望接近正負(fù)零；中期看，若總購(gòu)房需求在凈租金回報(bào)率與貸款利率差收窄下逐步企穩(wěn)，新開工或在房企“以銷定投”的持續(xù)策略下呈現(xiàn)緊平衡狀態(tài)；6月單月開發(fā)投資同比增速為-12.9%（較上月減少0.9pct），投資同比較施工面積同比更快下滑，或反映當(dāng)前銷售市場(chǎng)熱度回落對(duì)房企施工強(qiáng)度的影響；
　　6月單月到位資金基期調(diào)整同比增速為-9.7%（較上月增加0.4pct），結(jié)構(gòu)上，“國(guó)內(nèi)貸款”同比增速仍持續(xù)高于“新開工”或與“白名單”融資模式下部分房企借新還舊以及調(diào)整融資渠道等有關(guān)，“自籌資金”同比增速趨勢(shì)與“新開工”基本一致；“銷售類到位資金”同比同步于“銷售金額”回落；6月末房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)較上月基本持平（112%），當(dāng)前仍處于歷史較低水平，往后看，在供需兩端政策逐步落地下，部分企業(yè)資金面有望改善；6月70城新房及二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅均持續(xù)擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)上一線城市跌幅均超二線，6月70城新房房?jī)r(jià)環(huán)比-0.27%（環(huán)比負(fù)增速幅度較上月擴(kuò)大0.05pct），其中，新房房?jī)r(jià)一線城市環(huán)比-0.3%，二線環(huán)比-0.2%，三線環(huán)比-0.3%；6月70城二手房房?jī)r(jià)環(huán)比-0.61%（環(huán)比負(fù)增速幅度較上月擴(kuò)大0.11pct），其中，二手房房?jī)r(jià)一線城市環(huán)比-0.7%，二線環(huán)比-0.6%，三線環(huán)比-0.6%；
　　投資建議：（一）判斷凈租金回報(bào)率與按揭利率之差收窄是推動(dòng)新房及二手房的合計(jì)總需求筑底的關(guān)鍵觀察點(diǎn)；重視在供應(yīng)縮量預(yù)期、供給品質(zhì)優(yōu)化以及購(gòu)房者畫像顯著分化推動(dòng)下，新房市場(chǎng)供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)改善的可能；（二）中央城市工作會(huì)議時(shí)隔十年再度召開，明確“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”定調(diào)并提出“從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，判斷城市更新工作或非“大拆大建”，而是更強(qiáng)調(diào)城市功能完善和品質(zhì)提升等；（三）相較于“博弈”基本面和政策，圍繞合理估值區(qū)間做投資或更可取，從考慮潛在減值壓力調(diào)整后的PB估值水平來(lái)看，當(dāng)前板塊調(diào)整后PB約1.0倍，已基本反應(yīng)現(xiàn)房銷售等對(duì)商業(yè)模式影響的擔(dān)憂，認(rèn)為板塊已進(jìn)入投資區(qū)間；（四）關(guān)注房企風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)修復(fù)的三條主線：（1）21年后資產(chǎn)負(fù)債表貢獻(xiàn)利潤(rùn)表較優(yōu)；（2）部分企業(yè)信用溢價(jià)；（3）困境反轉(zhuǎn)；關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【招商蛇口】【保利發(fā)展】【中國(guó)海外發(fā)展】等及區(qū)域相對(duì)更聚焦的【濱江集團(tuán)】【綠城中國(guó)】等，尤其是“啞鈴策略”下關(guān)注股息率高、業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)健的【華潤(rùn)置地】等，以及隨著公開市場(chǎng)債務(wù)償付壓力下降存在估值修復(fù)機(jī)會(huì)的【金地集團(tuán)】【龍湖集團(tuán)】等。另外，在外部因素影響下前期市場(chǎng)波動(dòng)放大，疊加降準(zhǔn)降息落地，或可關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)及分紅比例均較穩(wěn)定的物業(yè)企業(yè)【華潤(rùn)萬(wàn)象生活】【保利物業(yè)】【綠城服務(wù)】【招商積余】等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地情況不及預(yù)期，供需關(guān)系改善不及預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期，估值修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導(dǎo)不及預(yù)期等。