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供應(yīng)：6月整體供地量環(huán)比提升，但核心地塊供應(yīng)節(jié)奏仍放緩
　　核心地塊供應(yīng)節(jié)奏有所放緩。2025年1~6月全國300城涉宅用地累計推出建面同比-17.3%，其中一線/二線/三四線累計同比分別為+23.9%/+4.2%/-23.3%，北上廣深杭成等6城的核心行政區(qū)累計同比為+33.6%，各能級的供應(yīng)累計同比較上月均有回落，且能級更高的區(qū)域邊際回落幅度更大，反映核心地塊供應(yīng)明顯放緩。6月當月全國300城涉宅用地推出建面環(huán)比5月+38.4%，相比4月+34.8%，6城的核心行政區(qū)當月推出建面環(huán)比5月-27.2%，相比4月15.0%，反映6月份整體土地供應(yīng)環(huán)比有所提升，但核心區(qū)域供地量較4、5月份均有所減少。
　　成交：6月成交量環(huán)比提升，但溢價率繼續(xù)回落
　　上半年土地出讓力度較大，6月成交環(huán)比提升。1~6月全國300城涉宅用地累計成交建面/成交金額同比分別為-4.3%/+28.0%，其中一線/二線/三四線累計成交建面同比分別為+20.9%/+18.6%/-11.1%、累計成交金額同比分別為+49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政區(qū)累計成交建面/成交金額同比分別為+59.0%/+106.3%，核心城市今年上半年的土地出讓力度較大，部分城市或已完成全年計劃的較大比例。6月當月成交量環(huán)比提升，300城成交建面/成交金額環(huán)比分別為43.5%/98.3%，成交溢價率延續(xù)3月以來的回落趨勢，流拍率仍在低位。
　　房企：6月建發(fā)、綠城、金茂的投資預(yù)期利潤率相對更高
　　6月建發(fā)、中海、保利等在土地市場積極發(fā)力，1~6月金茂、建發(fā)、濱江、綠城等拿地強度較高，且金茂、建發(fā)銷售表現(xiàn)更好。13家樣本房企中，6月建發(fā)、中海、保利拿地力度較大，全口徑拿地金額分列前3，為219億元、110億元、89億元；1~6月累計拿地金額前3位是建發(fā)、保利、金茂，拿地金額分別為592億元、509億元、492億元；累計拿地金額同比漲幅較大的有金茂、保利、中海、招蛇、綠城等，累計同比翻倍，與今年供地前置有關(guān)；金茂、建發(fā)、濱江、綠城等1~6月拿地強度處在較高水平，金茂、越秀、華發(fā)、建發(fā)等銷售同比表現(xiàn)較好。
　　6月樣本房企獲取的重點項目中，綠城、金茂、建發(fā)的整體拿地質(zhì)量更優(yōu)，且建發(fā)的拿地投資金額較大。對樣本房企6月獲取的成交地價超10億元的項目進行詳細復(fù)盤，根據(jù)前期對全國土地板塊質(zhì)素的研究成果劃分區(qū)位能級，反映抗風險能力和流速預(yù)期，根據(jù)板塊二手平臺價和可對標較高價預(yù)判售價，定性盈利水平；最終加權(quán)平均計算各家樣本房企的拿地質(zhì)量得分。區(qū)位能級角度，本月樣本房企重點項目的拿地分布均在高能區(qū)或中能區(qū)，整體能級較高。盈利水平角度，無論宗數(shù)還是金額角度，本月綠城、金茂、建發(fā)獲取的項目預(yù)期利潤率相對較高。綜合而言，6月樣本房企獲取的重點項目中，整體的區(qū)位能級分布均較優(yōu)，其中綠城、金茂、建發(fā)的拿地預(yù)期利潤更佳，且建發(fā)的拿地投資額相對更高，綠城的拿地投資額相對不大。
　　投資建議：重視中長線的結(jié)構(gòu)性機會
　　6月整體供地量環(huán)比有所提升，但核心地塊供應(yīng)節(jié)奏仍放緩；整體成交量環(huán)比提升，溢價率延續(xù)3月以來的回落趨勢，流拍率仍在低位。6月建發(fā)、中海、保利等在土地市場積極發(fā)力，1~6月金茂、建發(fā)、濱江、綠城等拿地強度較高，且金茂、建發(fā)銷售表現(xiàn)更好；6月樣本房企獲取的重點項目中，綠城、金茂、建發(fā)的整體拿地質(zhì)量更優(yōu)。結(jié)構(gòu)上重視具備區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)品力和輕庫存的龍頭房企，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的龍頭經(jīng)紀、商業(yè)地產(chǎn)和央國企物管。
　　風險提示
　　1、需求端量價持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進度和效果低于預(yù)期。