>> 國海證券-公募REITs周報：二級市場收益轉(zhuǎn)好，首單外資消費(fèi)REITs獲批-250902
| 上傳日期： |
2025/9/3 |
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| 3655KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
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作者： |
林加力,許瀟琦 |
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投資要點(diǎn)：
一級市場一單項(xiàng)目狀態(tài)更新，首單外資消費(fèi)REITs獲批：根據(jù)交易所最新披露，截至2025年8月29日，年內(nèi)公募REITs市場已成功發(fā)行15單產(chǎn)品，較去年同期（截至2024年8月）持平。其中，7月為發(fā)行較為集中的月份，本月新成立1單。目前處于已問詢狀態(tài)的REITs產(chǎn)品有2單；已受理狀態(tài)2單；交易所已反饋意見3單，管理人已反饋意見1單；已通過審核5單；當(dāng)前無產(chǎn)品處于已申報狀態(tài)。本周（2025年8月25日至8月29日，下同），交易所審核狀態(tài)更新的REITs項(xiàng)目共計2單?！叭A夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT”與“國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園REIT”項(xiàng)目審核狀態(tài)更新為“通過”。本周，中國公募REITs市場迎來標(biāo)志性突破，首單外資消費(fèi)REITs，華夏凱德商業(yè)REIT于8月27日晚間正式獲批正式獲批，準(zhǔn)予募集基金總份額4億份。
二級市場REITs指數(shù)上漲，市場活躍度承壓：中證REITs全收益指數(shù)收盤上漲1.06%，表現(xiàn)優(yōu)于中債-新綜合財富總值指數(shù)（周漲0.09%）、紅利指數(shù)（周跌2.05%）、中證轉(zhuǎn)債指數(shù)（周跌2.58%），僅遜色于滬深300指數(shù)（周漲2.71%）。截至2025年8月29日，全市場公募REITs總市值為2187.57億元，較前一周（2158.94億元）增加28.63億元；本周日均換手率為0.64%，較前一周（0.78%）下降0.14個百分點(diǎn)，顯示市場交投活躍度有所回落。
本周REITs全板塊上漲，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施漲幅最大：按項(xiàng)目屬性劃分，產(chǎn)權(quán)類REITs加權(quán)平均周漲跌幅為1.67%，表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類REITs的0.79%。按基礎(chǔ)資產(chǎn)類型細(xì)分，本周REITs全板塊上漲，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊（2.37%）領(lǐng)漲；能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊漲幅最小（0.19%）。個券層面，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT領(lǐng)漲（5.70%），工銀蒙能清潔能源REIT表現(xiàn)相對不佳，周跌2.62%。
新型基礎(chǔ)設(shè)施換手率領(lǐng)先，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施成交量領(lǐng)先：從周度換手率角度看，新型基礎(chǔ)設(shè)施板塊以1.60%的換手率領(lǐng)先。從周度交易規(guī)模來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs以1.97億份的成交量居首。
產(chǎn)權(quán)類與特許經(jīng)營權(quán)類估值差異持續(xù)：截至2025年8月29日，產(chǎn)權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率均值3.92%，其中園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與倉儲物流現(xiàn)金分派率（4.15%）居前；特許經(jīng)營權(quán)類現(xiàn)金分派率均值7.75%，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金分派率（9.49%）領(lǐng)先。中債REITs估值收益率（IRR）層面，產(chǎn)權(quán)類（3.97%）高于特許經(jīng)營權(quán)類（3.14%）。PV乘數(shù)方面，產(chǎn)權(quán)類（1.30）高于特許經(jīng)營權(quán)類（1.22）。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策風(fēng)險，底層資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險，分紅不及預(yù)期風(fēng)險，流動性風(fēng)險，數(shù)據(jù)測算誤差風(fēng)險，估值過高風(fēng)險。
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