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一、地產(chǎn)開發(fā)/物業(yè)服務(wù)的板塊估值及重點(diǎn)公司近期市場表現(xiàn)。
　　1）地產(chǎn)開發(fā)板塊：截至2025年9月19日，房地產(chǎn)(申萬)市凈率PB(LF)為0.85倍，歷史分位數(shù)31.46%(2018-至今)。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)市凈率PB(LF)為0.45倍，歷史分位數(shù)30.12%(2018-至今)。2025年9月1日至9月19日，房地產(chǎn)(申萬)上漲5.2%，跑贏滬深300指數(shù)5.05個(gè)百分點(diǎn)。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上漲2.9%，跑輸恒生指數(shù)2.98個(gè)百分點(diǎn)。2025年1月1日至9月19日，A股地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為濱江集團(tuán)（+34.68%）、新城控股（+31.77%）、華發(fā)股份（+0.99%）；H股地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為中國金茂（+63.25%）、建發(fā)國際集團(tuán)（+49.68%）、中國海外宏洋集團(tuán)（+48.88%）。
　　2）物業(yè)服務(wù)板塊：截至2025年9月19日，房地產(chǎn)服務(wù)(申萬)市盈率PE(TTM)為47.78倍，歷史分位數(shù)75.95%(2018-至今)。恒生物業(yè)服務(wù)及管理市盈率PE(TTM)為41.51倍，歷史分位數(shù)82.28%(2024年9月13日—至今)。2025年9月1日至9月19日，房地產(chǎn)服務(wù)(申萬)上漲4.1%，跑贏滬深300指數(shù)3.97個(gè)百分點(diǎn)。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)上漲5.0%，跑輸恒生指數(shù)0.86個(gè)百分點(diǎn)。2025年1月1日至9月19日，A股物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為南都物業(yè)（+67.33%）、新大正（+46.07%）、招商積余（+14.70%）；H股物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)公司漲跌幅前三為華潤萬象生活（+52.36%）、建發(fā)物業(yè)（+42.22%）、綠城服務(wù)（+35.34%）。
　　二、政策利好持續(xù)疊加，上海新房成交放量，投資聚焦區(qū)域優(yōu)勢。
　　1）2025年8月以來，政策利好持續(xù)疊加。8月8日北京出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策，提出“符合購房條件的居民家庭在五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)”等；8月26日上海出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策，提出“符合購房條件家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)”、“商業(yè)性個(gè)人購房貸款利率不再區(qū)分首套和二套住房”等；9月5日深圳出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策，提出“符合條件購房家庭在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)購房不限套數(shù)”等；9月15日外匯局發(fā)布政策深化跨境投融資改革，取消了外匯收入及結(jié)匯所得不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。
　　2）通過比較成交強(qiáng)度（以日均套數(shù)計(jì)算），持續(xù)跟蹤北上深的政策效力。截至9月19日，北京商品住宅成交強(qiáng)度政策節(jié)點(diǎn)后（8.9-9.19）較節(jié)點(diǎn)前（7.1-8.8）提升11.3%，二手房成交強(qiáng)度提升13.3%；上海商品房成交強(qiáng)度大幅放量，政策節(jié)點(diǎn)后（8.26-9.19）較節(jié)點(diǎn)前（8.1-8.25）提升62.5%，2025年1-8月上海新房成交金額TOP3為保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地；深圳商品房成交強(qiáng)度政策節(jié)點(diǎn)后（9.6-9.19）較節(jié)點(diǎn)前（8.23-9.5）提升28.4%，二手房成交強(qiáng)度提升11.4%。
　　投資建議：2025年，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策的持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深，部分高能級核心城市將有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。投資建議聚焦結(jié)構(gòu)性阿爾法亮點(diǎn)：1）產(chǎn)品美譽(yù)度高，銷售排名持續(xù)提升，在核心城市銷售排名靠前的穩(wěn)健龍頭，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂等。2）存量資源豐富，具備運(yùn)營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、上海臨港、新城控股等。3）看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長期發(fā)展空間，推薦招商積余、華潤萬象生活、綠城服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。