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核心觀點(diǎn)
　　房?jī)r(jià)持續(xù)下行20年，這是世人對(duì)日本地產(chǎn)的直觀評(píng)判。尤其2009年之后，日本人口進(jìn)入絕對(duì)負(fù)增長(zhǎng)，日本持續(xù)低通脹和低增長(zhǎng)的印象深入人心。
　　但實(shí)際上日本地產(chǎn)走勢(shì)比直觀想象復(fù)雜得多。20年間日本房?jī)r(jià)并非一跌到底，真正去泡沫化伴隨的地產(chǎn)大幅下行、股債風(fēng)偏收縮，也就經(jīng)歷了3-4年。日本看似漫長(zhǎng)的地產(chǎn)下行趨勢(shì)并非波瀾不驚，期間幾經(jīng)周期波動(dòng)，股債隨之翻涌變化。
　　回溯日本曾經(jīng)來(lái)時(shí)路，我們將更加深刻理解人口、地產(chǎn)以及股債之間的關(guān)系。映射當(dāng)下中國(guó)，我們不應(yīng)該陷于人口趨勢(shì)隱含的地產(chǎn)持續(xù)下行直覺(jué)。
　　應(yīng)充分重視外部環(huán)境改善連帶內(nèi)需企穩(wěn)，這一組合下，股債或?qū)⒂瓉?lái)新的定價(jià)邏輯——走出低通脹。
　　摘要
　　中國(guó)地產(chǎn)正在經(jīng)歷長(zhǎng)期趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)牽引著資產(chǎn)定價(jià)錨。市場(chǎng)基于人口趨勢(shì)做出一個(gè)直覺(jué)性擔(dān)憂：總量人口在持續(xù)收縮，所以中國(guó)地產(chǎn)將持續(xù)下行。這一直覺(jué)性判斷是否正確？
　　且不論中國(guó)未來(lái)人口趨勢(shì)究竟走向何方，就論日本，2009年之后人口正式進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，但實(shí)際上日本房地產(chǎn)價(jià)格在2012年迎來(lái)反彈。
　　日本地產(chǎn)趨勢(shì)之外還有哪些因素被人們忽略？人口、地產(chǎn)之間到底是何關(guān)系，地產(chǎn)牽引的經(jīng)濟(jì)周期如何表現(xiàn)，最終映射得到怎樣的股債表現(xiàn)？
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　消費(fèi)復(fù)蘇的持續(xù)性仍存不確定性。今年以來(lái)，居民消費(fèi)開(kāi)始回暖，但恢復(fù)水平有限，未來(lái)延續(xù)低位震蕩，還是能繼續(xù)向常態(tài)化增速靠攏，仍需密切跟蹤。消費(fèi)如持續(xù)乏力，則經(jīng)濟(jì)回升動(dòng)力受限。
　　地產(chǎn)行業(yè)能否繼續(xù)改善仍存不確定性。本輪地產(chǎn)下行周期已經(jīng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)前出現(xiàn)短暫回暖趨勢(shì)，但多類(lèi)指標(biāo)仍是負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)能否保持回暖態(tài)勢(shì)，仍需觀察。
　　限于數(shù)據(jù)可得性存在統(tǒng)計(jì)不夠完備的風(fēng)險(xiǎn)，存在模型失效導(dǎo)致的測(cè)算誤差風(fēng)險(xiǎn)及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)誤差風(fēng)險(xiǎn)。
　　歐美緊縮貨幣政策的影響或超預(yù)期，拖累全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)。
　　地緣政治沖突仍存不確定性，擾動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。