>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究：新一線城市謀劃新政，上?！昂梅孔印毙乱?guī)落地-250928
| 上傳日期： |
2025/9/28 |
大?。?/td>
| 1952KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
蘇晨 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、港股物業(yè)均下跌。本周（9.20-9.26）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-0.2%，在各板塊中位列第11；恒生港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3.3%，在各板塊中位列第11。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為3.5%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-1.8%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+1.1%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為-1.7%和-4.5%。
土地市場溢價率處于低位。本周（9.20-9.26）全國300城宅地成交建面1285萬㎡，單周環(huán)比-12%，單周同比33%，平均溢價率2%。2025年初至今，全國300城累計宅地成交建面29346萬㎡，累計同比-7.6%；年初至今，中海地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周(9.20-9.26)47個城市商品房銷售380萬方，成交量環(huán)比+25%，同比-4%，整體處于季節(jié)性低位；8月新房售價環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價，景氣度下行趨緩。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+1%，周同比+15%；二線城市周環(huán)比+41%，周同比+11%；三四線城市周環(huán)比+26%，周同比-20%。
本周(9.20-9.26)22個城市二手房成交243萬方，成交量環(huán)比+2%，同比+12%，高于去年同期水平；8月二手房售價環(huán)比-0.6%，環(huán)比降幅略有擴大，同比-5.5%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比-3%，周同比+24%；二線城市周環(huán)比+10%，周同比+3%；三四線城市周環(huán)比-4%，周同比+12%。
多個新一線城市正謀劃激發(fā)改善性住房需求新政。從8月以來，北京、上海、深圳等一線城市已陸續(xù)出臺相關(guān)政策如優(yōu)化限購等方向，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場成交有一定改善作用。但從全國市場來看，房價下行壓力仍然較大，70城新房價格環(huán)比已連續(xù)27個月為負(fù)，二手房價格環(huán)比已連續(xù)28個月為負(fù)，且近期跌幅相比前期均有擴大的跡象。結(jié)合當(dāng)下量價指標(biāo)來考慮，地產(chǎn)想要實現(xiàn)止跌回穩(wěn)仍然需要繼續(xù)出臺政策刺激需求。從目前多個新一線城市潛在出臺政策的方向來看，未來政策的主要發(fā)力點或集中在刺激改善型住房需求、推進“好房子建設(shè)”、優(yōu)化公積金政策等方向。除此以外，根據(jù)央行貨幣政策委員會2025年第三季度例會提及，加大存量商品房和存量土地盤活力度同樣是未來政策發(fā)力的重心。
上?！昂梅孔印毙乱?guī)落地。9月26日，上海市發(fā)布文件——關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》的通知，這意味著未來上海的“好房子”建設(shè)將更有規(guī)范可依。其中建筑高度方面，新政要求50米及以下高度提高不超過7米，50米以上高度提高不超過11米，改善高品質(zhì)房子的視野；陽臺方面，修改容積率規(guī)則后能有效提升房子的得房率，相比二手房以及存量一手房的品質(zhì)有望進一步提升；外立面方面，當(dāng)前新規(guī)要求外立面飾面層不計容，有效鼓勵房企進行高品質(zhì)建設(shè)的同時，不會影響到得房率。整體來看，本次政策通過“不計容”，有效推動房企品質(zhì)建設(shè)成本降低，使得高品質(zhì)從過去的“經(jīng)濟負(fù)擔(dān)”變成了提升產(chǎn)品溢價和品牌價值的主動選擇。
投資建議
前期政策效果顯現(xiàn)疊加需求旺季，基本面有望逐步修復(fù)?？紤]到當(dāng)前房價壓力，后期仍然需要更多的政策出臺以帶動地產(chǎn)實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，預(yù)期政策仍有加碼空間。當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值偏低，建議逢低配置地產(chǎn)股。推薦穩(wěn)健經(jīng)營同時有望受益于潛在政策利好的標(biāo)的：開發(fā)商首推重點布局深耕核心一二線城市，主打改善產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國際集團、綠城中國、中國海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺貝殼、我愛我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約
|
|
