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本期投資提示：
　　地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交跌幅擴(kuò)大，成交推盤比回升。上周(10.4-10.10)34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交98萬平米，環(huán)比-61.3%，其中，一二線環(huán)比-63.1%，三四線環(huán)比18.7%。10月(10.1-10.10)34城一手房成交同比-33.5%，較9月同期環(huán)比-56%。其中，一二線同比-32.2%，三四線同比-45.3%，分別較9月同期環(huán)比-56.6%和-48.8%。上周13城二手房合計(jì)成交48.7萬平米，環(huán)比-32%；10月累計(jì)成交同比-18.8%，較9月同期環(huán)比-62.9%。庫存方面，上周15城合計(jì)推盤20萬平米，合計(jì)成交36萬平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比為1.85倍，最近三個(gè)月（25年7月-25年9月）分別為0.95倍、0.98倍和0.75倍。截至上周末（2025/10/10）15城合計(jì)住宅可售面積為9026.9萬平米，環(huán)比-0.2%。3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為26.4個(gè)月，環(huán)比+0.6個(gè)月。
　　主要政策新聞：住建部明確“好房子”五項(xiàng)工作，高質(zhì)量地開展好城市更新。宏觀方面，10月11日，國新辦舉行“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，其中，住建部部長倪虹表示：“好房子”需要有好的標(biāo)準(zhǔn)、好的設(shè)計(jì)、好的材料、好的建造、好的運(yùn)維，通過推動(dòng)這五項(xiàng)工作，我相信在“十五五”期間，我們的“好房子”會(huì)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前；為落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，住建部將重點(diǎn)抓三件事，一是高質(zhì)量地開展好城市更新，二是高效能地推進(jìn)城市治理，三是高水平的編制好住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的“十五五”規(guī)劃；因城施策方面，廣州發(fā)布優(yōu)化盤活存量土地政策，允許自持住房轉(zhuǎn)售、存量商辦改建租賃住房；公積金政策方面，長春降低首貸、二貸無房者公積金貸款首付比例至15%；南京提升單人繳存公積金貸款最高額度至80萬元/人；土地市場方面，中國海外發(fā)展以9.2億元競得廣州海珠區(qū)一宗宅地；白云區(qū)兩宗宅地以19.8億元成交。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：新城控股發(fā)行境外債，保利南方劃撥保利發(fā)展全部股權(quán)。銷售方面，保利發(fā)展發(fā)布1-9月銷售數(shù)據(jù)及同比：1-9月累計(jì)1010.4萬方（-25.1%），2017.3億元（-16.5%）；9月單月111.9萬方（-10.5%），205.3億元（-1.8%）；融資擔(dān)保方面，新城控股發(fā)行境外債（1.6億美元/2年/11.9%）；招商蛇口為全資子公司貸款提供1.93億元擔(dān)保；股份變動(dòng)方面，保利發(fā)展控股股東保利南方擬將所持45.1億股公司股無償劃轉(zhuǎn)至保利集團(tuán)，劃撥后保利南方將不再持股。
　　一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.82%，滬深300指數(shù)下跌0.51%，相對(duì)收益為-0.3%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第23位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：合肥城建、中潤資源、深振業(yè)A、天房發(fā)展、長春經(jīng)開，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為深深房A、張江高科、珠江股份、萊茵體育、華發(fā)股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.6%，滬深300指數(shù)下跌0.51%，相對(duì)收益為0.09%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為17.2/15.0倍；物管25/26PE均值分別13.8/12.4倍。
　　投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價(jià)值重估，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，“好房子”政策將實(shí)現(xiàn)另辟蹊徑的破局之道，引領(lǐng)核心城市五重利好共振、并推動(dòng)領(lǐng)先筑底回升，同時(shí)也將開辟“新產(chǎn)品、新定價(jià)、新模式”的新發(fā)展賽道，推動(dòng)房企經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。此外，我們認(rèn)為，貨幣寬松周期中，大類資產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢明顯，目前我國正處于貨幣寬松周期，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估已開始顯現(xiàn)。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、華潤置地、綠城中國、中國金茂、建發(fā)股份；2）商業(yè)地產(chǎn)重估及低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、華發(fā)股份，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城、金地集團(tuán)；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：綠城服務(wù)、華潤萬象、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。