>> 東吳證券-固收深度報(bào)告：一文讀懂城投平臺(tái)發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的過去、現(xiàn)在與未來(回顧篇)-251013
| 上傳日期： |
2025/10/14 |
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| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
李勇,徐津晶 |
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觀點(diǎn)
公募REITs發(fā)展歷程及政策回顧：1）探索研究階段（2005年-2019年）：該階段期間，我國市場上多以類REITs產(chǎn)品為主，相較于真正的REITs產(chǎn)品而言，還存在募資方式以私募為主、流動(dòng)性較差、缺乏稅收優(yōu)惠、無法公開上市交易等方面的差距，但多年的REITs試點(diǎn)工作以及對于類REITs的嘗試為后續(xù)公募REITs的發(fā)行奠定了良好基礎(chǔ)，隨后疫情沖擊帶來的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化也為我國REITs的發(fā)展提供了新的契機(jī)。2）起步成型階段（2020年-2021年）：該階段內(nèi)開啟的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs制度的系統(tǒng)性建立系我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新的重大里程碑。通過各級機(jī)構(gòu)的多層次政策聯(lián)動(dòng)，首次實(shí)現(xiàn)了REITs從“房地產(chǎn)”到“不動(dòng)產(chǎn)”的概念拓展，明確將基礎(chǔ)設(shè)施作為核心載體，初步構(gòu)建了覆蓋項(xiàng)目遴選、產(chǎn)品運(yùn)作、機(jī)構(gòu)責(zé)任和市場監(jiān)管的全流程制度體系。這一系列舉措有力支撐了我國的REITs產(chǎn)品從局部試點(diǎn)轉(zhuǎn)向全國性的規(guī)范化發(fā)展新階段，對后續(xù)的盤活企業(yè)存量資產(chǎn)、拓寬企業(yè)融資渠道、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。3）發(fā)展創(chuàng)新階段（2021年-2024年）：該階段的政策在明確REITs試點(diǎn)工作要求的基礎(chǔ)上，一方面為公募REITs提供稅收方面的政策優(yōu)惠，從實(shí)質(zhì)上降低了市場主體的參與成本，解決了信息披露和融資操作中的實(shí)際問題，另一方面還側(cè)重于逐步擴(kuò)展REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類別，由此前單一的傳統(tǒng)基建類逐步拓展至保障房類以及商業(yè)地產(chǎn)類，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)了住房保障體系和商業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)域與資產(chǎn)證券化手段深度融合的金融創(chuàng)新。在這一階段，政策還重點(diǎn)支持已上市項(xiàng)目的擴(kuò)募行為，為公募REITs市場的健康可持續(xù)發(fā)展筑牢制度基礎(chǔ)。此外，從首批項(xiàng)目落地到市場品種外擴(kuò)，地方城投平臺(tái)始終扮演著積極響應(yīng)政策、率先探索實(shí)踐的關(guān)鍵推動(dòng)者角色，尤其在交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等具有顯著公共屬性和強(qiáng)公益性的REITs資產(chǎn)類型領(lǐng)域均展現(xiàn)出明顯抬升的參與熱情。4）穩(wěn)步擴(kuò)容階段（2024年7月至今）：2024年下半年至今，我國公募REITs發(fā)行正式由試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化發(fā)行階段。該階段推出的各項(xiàng)舉措吸取了試點(diǎn)階段的大量政策經(jīng)驗(yàn)，有效清除試點(diǎn)階段存在的各類制度障礙，將政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到底層資產(chǎn)類型擴(kuò)圍和已有REITs項(xiàng)目擴(kuò)募上，為我國REITs市場的長期發(fā)展提供更為完善、全面的制度保障。同時(shí)，城投平臺(tái)作為地方政府重要的投融資主體和公共資產(chǎn)運(yùn)營方，在REITs市場常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程中，持續(xù)保持較高參與度，不僅在傳統(tǒng)資產(chǎn)類型上繼續(xù)新發(fā)，亦在特殊底層資產(chǎn)品類創(chuàng)新與拓展上發(fā)揮作用。
當(dāng)前公募REITs市場概覽：1）我國公募REITs市場自2021年正式起步，2024年下半年開始轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行階段，發(fā)展歷程較短，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至2025年9月12日，市場上REITs產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量共計(jì)75只，總發(fā)行額達(dá)1943.32億元。2）公募REITs產(chǎn)品可按照項(xiàng)目屬性維度劃分為兩類：一類為產(chǎn)權(quán)類REITs，其底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，另一類為特許經(jīng)營權(quán)REITs，其底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許經(jīng)營權(quán)。3）當(dāng)前公募REITs市場上的產(chǎn)品雖數(shù)量有限，但底層資產(chǎn)類型范疇涉獵廣泛，已擴(kuò)展至園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、新型基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施、市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保十大類基礎(chǔ)設(shè)施，相較于2024年7月26日發(fā)布的REITs常態(tài)化發(fā)行的重要文件中明確提出的資產(chǎn)類型而言僅缺少養(yǎng)老設(shè)施一類，表明REITs這一固定收益品種已逐步將金融創(chuàng)新的強(qiáng)心劑作用覆蓋至我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各大領(lǐng)域。4）原始權(quán)益人所屬地域方面，我國公募REITs市場呈現(xiàn)顯著的區(qū)域集中與多元化并存格局。具體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市占據(jù)REITs市場的供給主導(dǎo)，如廣東、北京、浙江、江蘇、上海等地的原始權(quán)益人憑借擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)體量較大、區(qū)域產(chǎn)業(yè)潛力和財(cái)政實(shí)力較為雄厚而成為發(fā)行主力；同時(shí)，參與REITs市場的地域范圍持續(xù)擴(kuò)大，并由東南沿海地區(qū)逐步向中西部地區(qū)、北部地區(qū)延伸，個(gè)別省份如內(nèi)蒙古、新疆等的階段性突出表現(xiàn)充分體現(xiàn)了公募REITs市場常態(tài)化、全國化發(fā)展的趨勢。
城投平臺(tái)REITs市場現(xiàn)狀：1）由于城投平臺(tái)一直以來始終承擔(dān)著政府投資項(xiàng)目的融資功能，因此作為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主力，長期以來沉淀了大量具備穩(wěn)定收益能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而近年來公募REITs市場的試點(diǎn)與常態(tài)化為城投平臺(tái)提供了盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、探尋市場化轉(zhuǎn)型的重要金融工具，例如助力城投平臺(tái)通過閑置資產(chǎn)出表來降低資產(chǎn)負(fù)債率、改善現(xiàn)金流狀況并突破傳統(tǒng)融資模式限制，通過實(shí)現(xiàn)從“投資-建設(shè)”向“投資-建設(shè)-運(yùn)營-退出”的良性循環(huán)轉(zhuǎn)變來為城投平臺(tái)提供“化債”浪潮中可獲取到的新的資金周轉(zhuǎn)抓手。城投平臺(tái)在公募REITs市場的積極參與不僅推動(dòng)了REITs市場的擴(kuò)容與創(chuàng)新，更對促進(jìn)地方政府投融資體制改革、優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營效率、化解隱性債務(wù)并提升投資回報(bào)率發(fā)揮著關(guān)鍵作用。2）截至2025年9月初，原始權(quán)益人僅包括城投類主體或穿透后母公司為城投類主體的公募REITs發(fā)行數(shù)量共計(jì)21只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)638.47億元，占公募REITs市場總發(fā)行額的32.85%。3）從底層項(xiàng)目
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